現時，全港共有1400幢工業大廈，當中有約700幢處於商貿區，連接良好的交通運輸網絡，有些更位於海濱，景觀良好，投資價值優厚。自政府近年推出「活化工廈」概念，加上住宅買家印花税(BSD)，以及額外印花税(SSD)的出現，令部分市場資金陸續流向工廈

工業大廈，本身指作工業用途，或與工業生產相關的物業。相較其他類型的物業，工廈現時的投資價值實屬不俗，主因有以下兩點：

租金回報率高

與其他工商物業相比，工廈呎價的租金回報率較高。2013年3月底，商廈的租金回報率，一般為約2%至396，地舖更只有1 %至2%；反觀工廈，現仍維持3%至4%水平，部分偏遠地區，更可達到4%至5%。

防守性強

比起商廈動輒萬多元的呎價，工廈基數仍屬低水平，在2013年3月底，呎價為約2000元至7000元不等。因工廈的建造成本呎價，一般需2000元至3000元，故此，即使在市道欠佳時期，其回落幅度亦相對有限，防守性較強。

東九工廈投資氣氛熾熱

工廈主要分佈在觀塘、九龍灣、長沙灣、葵涌、荃灣等地區。政府現時大力推動東九龍區發展，區內有多個項目上馬，如：郵輪碼頭、裕民坊重建等，為東九一帶的工廈投資，提供有利條件，尤以觀塘、九龍灣的工廈，投資最熾熱。

另一方面，由於東九龍的工廈投資市場，已累升了數年，令部分投資者，轉而投資呎價相對低水的葵涌、荃灣等。簡單而言，任何區域的工廈都有投資價值，但投資時最好避開位置偏遠的工廠，否則，或要承受租務欠佳的風險。投資時，仍需留意以下的潛在風險：

①折舊率高

工廈的折舊率較其他類型物業為高，尤以傳統舊式工厦為甚，因它們以工業用途、貯貨為主。購入時，要經常維修，維修費較高的心理準備。

②按揭成數低

現時，銀行對工廈的按揭借貸成數，已降至最高四成。因此，投資者本身要有充足的財政預算，否則，可能導致資金周轉困難。

舊式與新式工廈，除了折舊率不盡相同，在需求、人流亦各異的情況下，兩者的基本設施也有分別。因為新式工廈，現時幾乎已是工業用途為輔，寫字樓用途為主，所以設備以光鮮、體面為主，而舊式工廈，則從實用角度出發。

工廈商廈最具投資潛力

去年工商舖市場可謂大豐收，大手成交更加頻頻湧現，連同公司轉讓交易在內，去年成交金額合共超過2400億元，創下歷史新高。展望今年，工商舖可謂全方位利好，預料交投氣氛將持續暢旺；其中，「麵粉價」貴過「麵包價」的商廈，以及具重啟活化政策概念的工廈，前景可望看高一線。

今年工商舖市場有多個利好因素支持；首先，本港M3貨幣供應已經達到約14萬億元水平，較1997年高出約4倍，在游資充裕下，相信工商舖交投也有望提升；其次，內地政府近年大力推動「一帶一路」及「粵港澳大灣區」政策，對於鞏固本港作為國際投資市場的地位，絕對有幫助；第三，近月環球股市大幅上升，所帶來的財富效應已經逐漸浮現，市民消費及投資也更見「爽手」，相信今年工商舖投資氣氛都會受到帶動。

今年最看好商廈及工廈市場。商廈方面，去年中環美利道商業地王以破紀錄每方呎樓面地價逾5萬元批出，「麵粉價」較全港大部分甲廈的「麵包價」還要高，此舉也直接推動核心區甲廈造價飆升。鑑於目前普遍二手甲廈呎價仍未達到美利道的「麵粉價」，例如截至去年底，中環甲廈平均呎價僅約3.7萬元，上環約3.1萬元，尖沙咀更只是約1.5萬元，相信今年甲廈價格仍有上升空間。此外，核心區甲廈空置率低，例如中環的空置率便長期低於2%，加上中資企業需求有增無減，相信今年前景仍可看好。

至於工廈最大的投資主題，相信是憧憬政府或會重啟活化政策。事實上，政府已於去年的《施政報告》中，表明將會考慮重推該項政策，而低層的單位亦有機會可改作非工業用途，這立即吸引不少投資者及發展商入市，而全幢工廈更成為發展商追捧的對象，相信今年工廈物業仍會繼續受捧。

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荃葵區工廈　投資價值高

受到外圍負面消息影響，加上本港正式踏上加息之路，本港物業市場似乎開始轉勢。然而，目前眾多的物業當中，工廈的投資價值卻不容忽視，皆因大部分工廈都能申請改變用途，加上新一份施政報告重啟工廈活化計畫，並加入改裝整幢工廈作過渡性房屋用途，價值得以大大提升。特別是受港珠澳大橋通車帶來基建效應的荃灣及葵涌區，本身呎價相對低水，故料可吸引投資者入市，有分析料明年升幅可達15%。

中美貿易戰的局勢持續惡化，本港又進入加息週期，致使近期物業投資市場略為放緩。據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年第3季工商舖註冊量錄得2,329宗（剔除10億元以上內部轉讓個案），註冊量較第2季下跌16.3%，涉資共約255.88億元，按季下跌15.5%。本季工商舖註冊量為今年以來交投最少的一季，反映近期市場負面因素正浮現工商舖交投市場，預料將影響全年交投量增長的速度。

若按物業類型畫分，第3季工廈錄得1,490宗註冊買賣，雖按季跌14.3%，較前兩季度平均逾1,700宗少約200宗，可是卻佔整體工商舖交投的64%，涉資共約95.61億元，按季跌8.9%，顯然地，相對商舖及商廈而言，工廈仍是受到追捧。

如今面對息口提升，投資物業的回報率或降低，但目前工廈市場最值得看好，因為可作增值，投資者現在一定不會只看租金回報，入市要求必須是可以有所增值，這方面工廈則是有空間，如新式工廈、活化等。再加上，新一份施政報告中，特首林鄭月娥重啟活化工廈，並加入了改裝整幢工廈作過渡性房屋用途，彈性得以增加，增值潛力會更高。隨各項物業價格高企，目前仍有不少3,000至4,000元呎價的工廈可買，故最值得看好。

港珠澳橋效應

事實上，近期全幢工廈成交轉好，西九高鐵站的開通，帶動附近商廈住宅升值，而港珠澳大橋亦造就另一個投資機會，大橋貫通香港、珠海及澳門三地，大橋週邊地區工商物業亦受到追捧，不少財團及投資者近年已在荃灣及葵涌，甚至屯門一帶插旗，積極吸納工廈土儲，帶旺該地區工廈成交急升。

其中葵涌及荃灣區的工廈成交頻增，不少投資者或財團紛紛入市工廈，有地產代理指，葵涌的升幅最為明顯，年初至9月底已高達三成，另荃灣亦錄得兩成升幅。據差估署私人分層工廠大廈指數數據，今年1月及7月售價指數分別為836.3點及903點，即整體工廈升幅只有約8%。若跟葵涌及荃灣工廈的升幅作比較，明顯此兩區的升幅跑贏大市，反映投資需求上升。

如靠近葵興站的葵昌路一帶工廈升幅最為凌厲，年初至今已達兩至三成的升幅，特別是6,000方呎左右的單位，升幅最為理想。該處工廈單位現時每方呎叫價大約4,500元，較今年初的3,000多元明顯上升。利嘉閣（工商舖）聯席董事劉學響稱，受港珠澳大橋等基建帶動，市場投資者先後於葵涌及荃灣「入貨」，其中葵涌鄰近港鐵站的工廈最受追捧，帶動成交造價接連上升。

至於荃灣方面，劉氏稱，此區工廈單位呎價大約3,000元至4,000多元，但由於位置不近港鐵站，故此本年至今升幅只有約兩成，較葵涌工廈遜色。可是，荃灣整體發展完善，居住人口陸續增加，對區內工商物業帶來正面影響，造價穩步上揚。

大孖沙紛插旗

其實有不少投資者已早早在區內插旗，其中大鴻輝於今年3月出手購入荃灣沙咀道王子工業大廈全幢，作價12.9億元，平均呎價4,529元。項目佔地1.9萬方呎，現址樓高23層，總樓面約28.5萬方呎。據悉，大鴻輝是以買物業形式購入該廈，有業內人士表示，該項目可塑性高，既可等待新一輪活化政策、活化商廈或酒店增值，又可因該地段已規畫為住宅用途而重建為住宅。而項目所位處地段已規畫為住宅「甲類」，地積比5倍，可建樓面9.5萬方呎，以此計算，假若重建住宅，樓面呎價高達13,578元。

此外，億京於去年12月則向永泰地產購入柴灣角青山公路荃灣段的荃灣永南貨倉大廈，作價逾21.6億元，總樓面約49.71萬方呎，以成交價計，呎價約4,350元。就連工商業地皮同樣備受追捧，新鴻基地產（00016）旗下新意網（01686）於去年尾斥資7.258億元投得荃灣馬角街工業用地，每方呎樓面地價3,598元，當時樓面呎價貼近市場預期的3,500元下限，但仍能刷新當時賣地表工業地皮的樓面呎價新高紀錄。據美聯工商舖資料，荃灣及葵涌今年1至8月的全幢及大手成交個案共錄11宗，較去年同期8宗上升37.5%，反映出投資者及財團愈趨重視該兩區。

值得注意的是，若從租賃表現來看，荃灣及葵涌工廈的表現一向只是平穩，兩區今年每月平均錄得介乎23至48宗租賃個案。據差估署私人分層工廠大廈租金指數，今年1月及7月分別錄得194.9點及206.9點，累升約6.2%。但葵涌及荃灣租賃成交不算活躍，業界料今年兩區工廈同期租金升幅稍低於租金指數。

劉學響指出，不論是葵涌或是荃灣工廈，租金水平一直未有太大變化。但隨基建項目帶來的經濟機遇，市場憧憬的不是租金回報，而是重建價值，因此舊式工廈往往較受投資者留意。

呎價相對低水

葵涌及荃灣區工廈今年成交表現理想，相信港珠澳大橋通車帶來的基建效應，只是引發升幅的一部分原因，而帶動升幅的最主要因素，是本身呎價相對低水。該兩區工廈呎價水平僅在3,000多元左右，相比其他地區工廈存在一段距離。雖然個別工廈被限制單一用途或限制不能拆售，發展或涉及修訂地契及補地價，但亦無阻財團及投資者在該兩區尋覓貨源，只要發展成本合適亦會入市，故成為「必爭之地」。

除投資者入市外，珠海或附近設有總部的企業，一般不會投入太多資金在香港開設辦公室，如在中上環添置寫字樓物業等，而荃灣區及葵涌區正好提供這類平價貨源，因此預料會陸續出現內企買家吸納，預計兩區工廈呎價將會追落後，料明年的升幅可達15%。