回報高抗跌強 工廈值得投資

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物業編號:RCPHK911

現時,全港共有1400幢工業大廈,當中有約700幢處於商貿區,連接良好的交通運輸網絡,有些更位於海濱,景觀良好,投資價值優厚。自政府近年推出「活化工廈」概念,加上住宅買家印花税(BSD),以及額外印花税(SSD)的出現,令部分市場資金陸續流向工廈

工業大廈,本身指作工業用途,或與工業生產相關的物業。相較其他類型的物業,工廈現時的投資價值實屬不俗,主因有以下兩點:

租金回報率高

與其他工商物業相比,工廈呎價的租金回報率較高。2013年3月底,商廈的租金回報率,一般為約2%至396,地舖更只有1 %至2%;反觀工廈,現仍維持3%至4%水平,部分偏遠地區,更可達到4%至5%。

防守性強

比起商廈動輒萬多元的呎價,工廈基數仍屬低水平,在2013年3月底,呎價為約2000元至7000元不等。因工廈的建造成本呎價,一般需2000元至3000元,故此,即使在市道欠佳時期,其回落幅度亦相對有限,防守性較強。

東九工廈投資氣氛熾熱

工廈主要分佈在觀塘、九龍灣、長沙灣、葵涌、荃灣等地區。政府現時大力推動東九龍區發展,區內有多個項目上馬,如:郵輪碼頭、裕民坊重建等,為東九一帶的工廈投資,提供有利條件,尤以觀塘、九龍灣的工廈,投資最熾熱。

另一方面,由於東九龍的工廈投資市場,已累升了數年,令部分投資者,轉而投資呎價相對低水的葵涌、荃灣等。簡單而言,任何區域的工廈都有投資價值,但投資時最好避開位置偏遠的工廠,否則,或要承受租務欠佳的風險。投資時,仍需留意以下的潛在風險:

①折舊率高

工廈的折舊率較其他類型物業為高,尤以傳統舊式工厦為甚,因它們以工業用途、貯貨為主。購入時,要經常維修,維修費較高的心理準備。

②按揭成數低

現時,銀行對工廈的按揭借貸成數,已降至最高四成。因此,投資者本身要有充足的財政預算,否則,可能導致資金周轉困難。

舊式與新式工廈,除了折舊率不盡相同,在需求、人流亦各異的情況下,兩者的基本設施也有分別。因為新式工廈,現時幾乎已是工業用途為輔,寫字樓用途為主,所以設備以光鮮、體面為主,而舊式工廈,則從實用角度出發。

工廈商廈最具投資潛力

去年工商舖市場可謂大豐收,大手成交更加頻頻湧現,連同公司轉讓交易在內,去年成交金額合共超過2400億元,創下歷史新高。展望今年,工商舖可謂全方位利好,預料交投氣氛將持續暢旺;其中,「麵粉價」貴過「麵包價」的商廈,以及具重啟活化政策概念的工廈,前景可望看高一線。

今年工商舖市場有多個利好因素支持;首先,本港M3貨幣供應已經達到約14萬億元水平,較1997年高出約4倍,在游資充裕下,相信工商舖交投也有望提升;其次,內地政府近年大力推動「一帶一路」及「粵港澳大灣區」政策,對於鞏固本港作為國際投資市場的地位,絕對有幫助;第三,近月環球股市大幅上升,所帶來的財富效應已經逐漸浮現,市民消費及投資也更見「爽手」,相信今年工商舖投資氣氛都會受到帶動。

今年最看好商廈及工廈市場。商廈方面,去年中環美利道商業地王以破紀錄每方呎樓面地價逾5萬元批出,「麵粉價」較全港大部分甲廈的「麵包價」還要高,此舉也直接推動核心區甲廈造價飆升。鑑於目前普遍二手甲廈呎價仍未達到美利道的「麵粉價」,例如截至去年底,中環甲廈平均呎價僅約3.7萬元,上環約3.1萬元,尖沙咀更只是約1.5萬元,相信今年甲廈價格仍有上升空間。此外,核心區甲廈空置率低,例如中環的空置率便長期低於2%,加上中資企業需求有增無減,相信今年前景仍可看好。

至於工廈最大的投資主題,相信是憧憬政府或會重啟活化政策。事實上,政府已於去年的《施政報告》中,表明將會考慮重推該項政策,而低層的單位亦有機會可改作非工業用途,這立即吸引不少投資者及發展商入市,而全幢工廈更成為發展商追捧的對象,相信今年工廈物業仍會繼續受捧。

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荃葵區工廈 投資價值高

受到外圍負面消息影響,加上本港正式踏上加息之路,本港物業市場似乎開始轉勢。然而,目前眾多的物業當中,工廈的投資價值卻不容忽視,皆因大部分工廈都能申請改變用途,加上新一份施政報告重啟工廈活化計畫,並加入改裝整幢工廈作過渡性房屋用途,價值得以大大提升。特別是受港珠澳大橋通車帶來基建效應的荃灣及葵涌區,本身呎價相對低水,故料可吸引投資者入市,有分析料明年升幅可達15%。

中美貿易戰的局勢持續惡化,本港又進入加息週期,致使近期物業投資市場略為放緩。據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,今年第3季工商舖註冊量錄得2,329宗(剔除10億元以上內部轉讓個案),註冊量較第2季下跌16.3%,涉資共約255.88億元,按季下跌15.5%。本季工商舖註冊量為今年以來交投最少的一季,反映近期市場負面因素正浮現工商舖交投市場,預料將影響全年交投量增長的速度。

若按物業類型畫分,第3季工廈錄得1,490宗註冊買賣,雖按季跌14.3%,較前兩季度平均逾1,700宗少約200宗,可是卻佔整體工商舖交投的64%,涉資共約95.61億元,按季跌8.9%,顯然地,相對商舖及商廈而言,工廈仍是受到追捧。

如今面對息口提升,投資物業的回報率或降低,但目前工廈市場最值得看好,因為可作增值,投資者現在一定不會只看租金回報,入市要求必須是可以有所增值,這方面工廈則是有空間,如新式工廈、活化等。再加上,新一份施政報告中,特首林鄭月娥重啟活化工廈,並加入了改裝整幢工廈作過渡性房屋用途,彈性得以增加,增值潛力會更高。隨各項物業價格高企,目前仍有不少3,000至4,000元呎價的工廈可買,故最值得看好。

港珠澳橋效應

事實上,近期全幢工廈成交轉好,西九高鐵站的開通,帶動附近商廈住宅升值,而港珠澳大橋亦造就另一個投資機會,大橋貫通香港、珠海及澳門三地,大橋週邊地區工商物業亦受到追捧,不少財團及投資者近年已在荃灣及葵涌,甚至屯門一帶插旗,積極吸納工廈土儲,帶旺該地區工廈成交急升。

其中葵涌及荃灣區的工廈成交頻增,不少投資者或財團紛紛入市工廈,有地產代理指,葵涌的升幅最為明顯,年初至9月底已高達三成,另荃灣亦錄得兩成升幅。據差估署私人分層工廠大廈指數數據,今年1月及7月售價指數分別為836.3點及903點,即整體工廈升幅只有約8%。若跟葵涌及荃灣工廈的升幅作比較,明顯此兩區的升幅跑贏大市,反映投資需求上升。

如靠近葵興站的葵昌路一帶工廈升幅最為凌厲,年初至今已達兩至三成的升幅,特別是6,000方呎左右的單位,升幅最為理想。該處工廈單位現時每方呎叫價大約4,500元,較今年初的3,000多元明顯上升。利嘉閣(工商舖)聯席董事劉學響稱,受港珠澳大橋等基建帶動,市場投資者先後於葵涌及荃灣「入貨」,其中葵涌鄰近港鐵站的工廈最受追捧,帶動成交造價接連上升。

至於荃灣方面,劉氏稱,此區工廈單位呎價大約3,000元至4,000多元,但由於位置不近港鐵站,故此本年至今升幅只有約兩成,較葵涌工廈遜色。可是,荃灣整體發展完善,居住人口陸續增加,對區內工商物業帶來正面影響,造價穩步上揚。

大孖沙紛插旗

其實有不少投資者已早早在區內插旗,其中大鴻輝於今年3月出手購入荃灣沙咀道王子工業大廈全幢,作價12.9億元,平均呎價4,529元。項目佔地1.9萬方呎,現址樓高23層,總樓面約28.5萬方呎。據悉,大鴻輝是以買物業形式購入該廈,有業內人士表示,該項目可塑性高,既可等待新一輪活化政策、活化商廈或酒店增值,又可因該地段已規畫為住宅用途而重建為住宅。而項目所位處地段已規畫為住宅「甲類」,地積比5倍,可建樓面9.5萬方呎,以此計算,假若重建住宅,樓面呎價高達13,578元。

此外,億京於去年12月則向永泰地產購入柴灣角青山公路荃灣段的荃灣永南貨倉大廈,作價逾21.6億元,總樓面約49.71萬方呎,以成交價計,呎價約4,350元。就連工商業地皮同樣備受追捧,新鴻基地產(00016)旗下新意網(01686)於去年尾斥資7.258億元投得荃灣馬角街工業用地,每方呎樓面地價3,598元,當時樓面呎價貼近市場預期的3,500元下限,但仍能刷新當時賣地表工業地皮的樓面呎價新高紀錄。據美聯工商舖資料,荃灣及葵涌今年1至8月的全幢及大手成交個案共錄11宗,較去年同期8宗上升37.5%,反映出投資者及財團愈趨重視該兩區。

值得注意的是,若從租賃表現來看,荃灣及葵涌工廈的表現一向只是平穩,兩區今年每月平均錄得介乎23至48宗租賃個案。據差估署私人分層工廠大廈租金指數,今年1月及7月分別錄得194.9點及206.9點,累升約6.2%。但葵涌及荃灣租賃成交不算活躍,業界料今年兩區工廈同期租金升幅稍低於租金指數。

劉學響指出,不論是葵涌或是荃灣工廈,租金水平一直未有太大變化。但隨基建項目帶來的經濟機遇,市場憧憬的不是租金回報,而是重建價值,因此舊式工廈往往較受投資者留意。

呎價相對低水

葵涌及荃灣區工廈今年成交表現理想,相信港珠澳大橋通車帶來的基建效應,只是引發升幅的一部分原因,而帶動升幅的最主要因素,是本身呎價相對低水。該兩區工廈呎價水平僅在3,000多元左右,相比其他地區工廈存在一段距離。雖然個別工廈被限制單一用途或限制不能拆售,發展或涉及修訂地契及補地價,但亦無阻財團及投資者在該兩區尋覓貨源,只要發展成本合適亦會入市,故成為「必爭之地」。

除投資者入市外,珠海或附近設有總部的企業,一般不會投入太多資金在香港開設辦公室,如在中上環添置寫字樓物業等,而荃灣區及葵涌區正好提供這類平價貨源,因此預料會陸續出現內企買家吸納,預計兩區工廈呎價將會追落後,料明年的升幅可達15%。

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