在住宅、車位、工廈、商廈、舖位 等「實磚」資産之中,以工廈價錢相對較平。因為隨著香港工業式微,市場對未改裝的工廈物業需求減少。 現時商廈呎價動輒炒至超過20,000至30,000元。香港缺乏土地資源,惟工廈呎價僅數千元,只要將來政府改變用途,或推出有利工廈的政策,屆時工廈的價值就會反映出來。
半倉寫單位不愁租客
倘投資者打算以100至200萬元預算投資工廈, 可以投資細單位工廈。因為市場對面積為200多平方呎的「半倉寫」辦公室細單位需求殷切。 所謂「半倉寫」是指辦公室連倉庫的單位。其中一 類潛在客戶是小型會計公司、提供公司秘書服務的公司,他們難以負擔數萬元月租,故不會租用商廈。 反之,「半倉寫」面積細至200多平方呎,租金低至數千元,可以用作寫字樓,又可以作為倉庫儲存客戶文件,故這類單位不愁租客。 本錢少的投資者可以考慮向這類單位埋手,惟呎價達7,000元。現時小型工廈單位呎租為26-28元,租金回報率接近5厘。 另一個做法是買入無裝修的大型工廈單位,呎價可以低見1,800至5,000元,投資者可買入連租約單位收息,租金回報率逾4厘。這類大型工廈單位原裝間隔可能高達逾萬呎,短時間內難以出售或出租。因為租戶不會斥資數百萬元裝修,所以即使租金再便宜亦無人問津。放售亦因為銀碼較大,而令部分投資者卻步。
當然要將大單位改裝,必須符合大廈消防安全方面的條例。例如走廊闊度有限制,通道長度不能超過18米,須設有兩個逃生出口,房間須用防火的水泥板作間隔。 很多人對於單位改裝有誤解,以為凡是進行改裝工程均須向屋宇署申請批准。 惟事實上,如果不改變大廈結構情況下,相關工程不須向屋宇署入紙申請,只須聘用合資格的認可人士 (Authorized Person) ,包括註冊建築師,註冊結構工程師或註冊測量師把關。
他們確定改裝工程並無影響大廈結構,並由他們簽名作實後,就可以展開改裝工程。 在全港各區工廈中, 好荔枝角工廈的升值潛力。「因為荔枝角工廈地利位置靚到不得了,工廈非常接近地鐵站出口。」 事實上,近年發展商開始進軍該區發展甲級寫字 樓、酒店、商場,使該區的工廈供應進一步減少。 翻查物業代理的網上放盤,該區放盤以大型單位為主,面積動輒數千呎,而入場銀碼超過1,000萬元,平 均呎價為3,000元起標。 至於入場門檻較低,介乎700至1,000平方呎以下 的單位入場銀碼為415萬至665萬元不等,惟平均呎價升至5,300至6,800元。面積低至200多平方呎的「半 倉寫」單位,入場銀碼約250萬元以下,惟平均呎價達 7,000至9,000元。
投資工業大廈的前景
工業大廈的本質是一種生財工具，而不是投資工具，所以基本上，它是沒有投資前景的。前已言之，由於搞工業的商人，傾向於自置廠房，所以工廈的出租前景遠遠比不上商業和住宅樓宇。一個房地產資產的價值，在於其租值，如果難以出租，它又怎會有投資價值呢？
工廠大廈之所以能夠租出，主要是基於違法的用途。要知道，在芸芸眾多土地用途當中，工業的價值是最低的之一，把它變成住宅，或者是商業，便可以提升其價值。
例如說，很多人買下或租下工廈單位，作為嬉戲用途。有人因為家中藏書太多，把部份書本另闢貨倉存放，當年歌星鍾鎮濤搞了一個音樂工作室，其實大事裝修，用作自住，貪其租金便宜也。我認為，如有嬉戲的需要，買下一個工業單位，一來可以保值，因為它的價錢已太低，再跌也跌不下多少，二來可以擺放雜物，三來可供親友或自己未來可能之用，擺放雜物、招呼朋友玩耍、臨時辦公室、偶然的宿舍，用途實在太多了，而且價廉物美，實在是一個聰明的選擇。
香港近期最高明的例子，就是把工業大廈單位分割成多個小型住宅單位，也即是俗稱的「劏房」。「劏房」的英文是「subdivided flat」或「partitioned flat」。老友陶傑認為，應該譯為「butchered rooms 」，或「ripped rooms」，才能夠把這個血淋淋的「劏」字譯得傳神。一位網民提出，經營劏房的人，應稱為「ripper」。換言之，投資工廠大廈的前景，在於違法的用途，而單單論工業大廈本身，作為一種投資工具，是沒有前景。
當然了，工業大廈的供應過剩時，政府往往願意改變土地用途，以地盡其用。以香港為例子，工業式微已久，不少工廈申請改建為興建住宅、酒店、商廈等等，補了地價，再加上建築費用之後，也足夠發了大財。不過，申請改變土地用途的，首先要懂得同政府打交道，其中牽涉到專業知識，非散戶所能做到。
荃灣工業區近年陸續變天
荃灣工業區近年陸續變天，既有新型工貿大廈進駐，而傳統工廈亦相繼翻新，盤源選擇繁多，呎價介乎3,000餘至7,000餘元不等，以迎合不同用家需要。
新近放售的TML廣場，屬市場新貴工廈，有高層戶現以平方呎約5,200元放售。
隨着中美貿易戰逐漸走出困局，踏入2019年，香港工商物業可望全面復活，尤其是在荃灣區的工商廈，更是買家的焦點投資，主要原因是荃灣區發展潛力日增。區內居住人口陸續增加，民生需求龐大，舊有建築物相繼被收購，多個大型屋苑相繼落成及多個甲級工商地盤相繼動工中，這些地盤隨時在將來使荃灣的工商物業潛力升值一觸即發！由於其造價只反映發展中的區域，荃灣的物業價格，相比長沙灣及觀塘等商貿區仍然低水，所以深受散戶喜愛。
此外是地理優勢，荃灣處於的地理位置是兩鐵交匯點，鄰近港鐵荃灣站及荃灣西站，工業區更設有多個有蓋行人天橋網絡及公共交通交匯處，接駁多條幹線貫穿新界西、九龍及機場，交通網絡四通八達，瞬間連接千億基建！荃灣西鐵站附近亦將有大型商場落成，相信將增加區內人流及商機。
事實上，在荃灣傳統工業中央地段亦有多個項目正在發展，包括大涌道18至20號第一集團項目，地盤面積約18,182呎，計劃興建一幢甲級商廈；位於沙咀道1至9號永南貨倉大廈，亦由億京重建作商業大廈；毗鄰沙咀道也有另一個由嘉民物流發展的雙幢式項目，樓面面積約15萬呎；預計將於2020至2021年落成，將帶來更多具吸引力工商單位。近年新式工廈備受市場追捧，市場需求大，相信就以上種種利好因素，將為荃灣區的工商物業帶來正面影響。
備寫字樓裝修 回報達3.7厘
荃灣海盛路3號TML廣場高層單位，面積約1,765平方呎，以意向價917萬元放售，平均每平方呎叫價5,195元，上址仍有租約，租期至2018年9月，目前租金為28,000元，租金回報可達3.7厘。內籠備有寫字樓裝修，企理實用，而樓底高約15呎，備有24小時中央冷氣，單位更坐擁藍巴勒海峽全景，屬市場優質戶。
而據EPRC經濟地產庫資料顯示，今年以來海盛路有近80宗工廈物業成交，成交更集中在三大指標物業身上，即TML廣場、ONE MIDTOWN及有線電視大樓，平均每平方呎造價介乎5,000餘至7,000餘元不等，該三幢物業在外形及配套上均屬新穎，因而吸引不少寫字樓客進駐，此亦刺激柴灣角工業區不少工廈相繼申請改裝及重建。
以TML廣場為例，據資料顯示，今年內暫錄得近30宗買賣成交，新近成交包括中層B1室，面積約2,159平方呎，成交價約1,086萬元，呎價為5,030元，另高層B6室，面積約4,174平方呎，以約2,162.1萬元易手，呎價約5,180元；至於上址平均呎租介乎16至27元不等，新近承租包括中層戶，面積約1,638平方呎，月租26,000元，呎租16元，另低層戶，面積約1,577平方呎，以每平方呎27元獲承租。
呎價較九龍吸引 惹買家進駐
荃灣區的工廈呎價對比九龍一帶更具吸引力，因為成為外區買家進駐首選對象，加上區內商場及食肆一應俱全，同時備有港鐵及西鐵線，整體配套完善，前景被受看好。
由億京發展的TML廣場，雖屬工業用途，但質素可與媲美新型寫字樓，物業採用落地玻璃幕牆，華麗雲石大堂，設有12部客梯、8部貨梯，三層特大停車及卸貨台，車位充裕，兼可容納40呎長貨櫃，另外，大廈附設穿梭巴士往返港鐵荃灣站，即使徙步至西鐵荃灣西站亦只需5分鐘路程，盡享地利優勢，而附近亦設有巴士及小巴往返，至屯門公路及西九龍三號幹線亦甚為方便。
資金偷步搶屯門工廈
住宅市場嚴重缺盤，已吸引不少資深投資者紛紛轉投工廈。不過近期連只為收租保值的投資者也轉投工廈物業，因工廈收租回報已開始比住宅項目理想，而且市場有更多選擇。近月工廈成交大增，買家大部分也是連租約購入，很多更沒有睇樓，只是睇相或是睇圖則、睇回報等，即合即簽。
此外，隨着港珠澳大橋落成，屯門工廈過往呎價落後，該區有一定潛力，再加上港珠澳大橋貨運路徑，屯門工廈區為首個落腳點，需求大增。筆者近期亦見屯門成交上揚，部分投資者早已搶先入市，例如有個筍盤：屯門建發街11號好景工業大廈以3,692萬放售，單位面積約10,550呎，呎價約3,500元，該廈可入40呎櫃，步行到港鐵只需5分鐘；另一筍盤位於屯門青揚街1號世紀城市工業大廈，面積約2,553呎，以600萬連租約一併放售，呎價2,350元，市場租金淨值呎租8元，回報達3.6厘；單位內有獨立洗手間，企理實用，可作貨倉，該廈可入40呎櫃，並有車場及卸貨台，方便物流上落貨。
政策消息效應下，租務市場承接力穩定，回報率也自然有保證，帶動投資者及用家購置具潛力的工廈，造就交投活躍，亦吸引港區商業區及住宅投資將資金奔向工廈項目，加上大倉庫物業是市場搶手盤之一，更已買少見少，預料將來政策一推，將吸引更多用家吸納筍盤，帶動經濟發展。
投資者紛紛轉投工廈
本港物業市場百花齊放，除住宅外，工商舖市場亦全面復活，當中工廈市場交投更轉趨活躍，去年成交額按年更錄得1倍升幅。即使踏入2018年，此氣勢並沒有停下來，工廈成交接連出現，當中仍屬低水的荃灣區更受到追捧。有分析認為，在憧憬活化工廈有望重啟下，加上荃灣區的升值潛力較高，相信會吸引更多資金落戶，並料該區今年售價有望至少升兩成。
市場資金充裕，除了住宅物業水漲船高外，工商舖各板塊亦全面回勇，其中沉寂1年的工廈市場交投亦轉趨活躍。中原工商舖資料顯示，去年工廈買賣及租務均表現出色，全年共錄得約4,795宗買賣成交，總成交金額達550億元，按年分別增52%及1倍。同時，去年工廈平均成交價亦按季錄得增長，由首季的約4,475元，升至第4季的約5,217元，升約16%。
如億京過去一年四度出手購全幢工廈，最近以3.6億元將元朗屏山橋頭圍橋旺街13號麗達集團大廈全幢工廈收入囊中，去年又先後斥資逾37億元買入3幢全幢工廈，包括向永泰地產（00369）購入荃灣永南貨倉大廈，作價約21.6億元，以成交價計，呎價約4,350元，成歷來最大宗工廈成交；觀塘道英亞工廠大廈買入價約13.2億元，物業地盤面積約2.02萬方呎，最高可建逾40層高甲廈，據悉，億京將會把兩物業拆卸，重建成甲廈；荃灣文迪工業大廈成交價約2.58億元。
成交按月漲八成
即使踏入2018年，此氣勢亦沒有減弱，本月至今，工廈已錄得172宗註冊，由於涉及1宗逾13億元全幢工廈註冊，推升註冊金額至約23.78億元，較12月同期約12.74億元激增約86.7%，增幅領漲大市。
畢竟相比目前核心區甲廈呎價普遍逾3萬至4萬元，非核心區商廈呎價亦要約1.5萬元以上，工廈呎價仍然低水。最關鍵的是，市場憧憬活化工廈有望重啟，一旦政策落實，工廈可改裝成商廈，按目前商廈需求持續向上，物業價值定會提高。再者，對於中小型發展商而言，要在這市場中成功投得地皮，實在不易，故財團或投資者亦傾向購入工廈物業作投資，甚至作保值。
憧憬活化政策重啟，仍然是今年工廈市場的主題，相信將吸引投資者入市，至於整體工廈，他預計價格今年售價將升10%至15%。事實上，在眾多區工廈中，近期荃灣區工廈成為市場新寵兒，受到市場追捧。
另一方面，新地位於荃灣德士古道工廈新盤W212於上週開售首日已火速售出8層樓面，成交呎價由7,000至1.5萬元，成交價由400萬至2億元不等。據悉，物業最高成交價為頂層兩層樓面，即25及26樓連天台，以逾2億元售出，折合呎價達12,884元，創項目呎價新高紀錄，呎價亦創荃灣工廈新高。
再加上，區內有多個新大型住宅項目相繼落成，包括海之戀、柏傲灣及全．城匯等，單是這3個項目，已涉及近4,400個單位，為區內帶來更多新增人口，而且交通配套又十分成熟，發展配套絕對不輸蝕於觀塘區，故漸吸引大型機構搬遷，區內商業氣氛轉好，令大財團開始注視該區工廈，因此吸引資金落戶荃灣區。
入場價低成優勢
據統計，去年荃灣區的工廈成交錄得848宗，較2016年上升約六成，其中574宗買賣的成交價是低於500萬元，佔整體成交約68%。入場門檻低的好處是易於短線獲利，如匯力工業中心中層24室，去年8月份以290萬元成交，業主持貨4個月後，於同年12月份以328萬元沽出，期內已升值13%。
在馬角街工業用地皮以高成交，以及W212呎價創1.5萬元新高下，有機會刺激同區工廈呎價向上，同時亦會增加業主出售物業的意欲。估計今年荃灣區的工廈售價有機會跑贏大市的最多15%，至少錄兩成升幅。
投資者追入細價工廈
本港物業市場投資氣氛旺，造價持續高企，非人人也能應付高位入市。部分投資者轉投銀碼較細的工廈，當中500萬元以下的細價工廈受到追捧。據資料顯示，今年細價工廈（成交價低於500萬元）成交量已佔整體工廈買賣近七成，為工廈交投支柱。
受惠多個工廈項目拆售，今年全年工廈買賣註冊宗數有望挑戰近5年來的新高。今年首11個月，市場共錄得4,593宗工廈買賣註冊，涉及總值約337.4億元。至於成交金額500萬元以下的工廈買賣暫有3,155宗，佔整體工廈買賣近七成，當中更有2,041宗買賣屬300萬元以下。
無辣稅 工廈拆售火中澆油
由於不受買家印花稅BSD及額外印花稅SSD約束，令工廈物業成交量明顯上升，並刺激發展商及財團推出多個工廈項目，如宏基資本推出的大角咀宏創方，項目提供242夥單位，入場費介乎250萬至300萬元，年中拆售即已沽出近八成，現時甚至已有個別單位呎價突破1萬元。至於星星地產旗下葵湧星星中心亦於上半年陸續入夥，入場費約250萬元，平均呎價介乎6,500元至7,000元。
除受投資氣氛帶動外，網絡及科技等發展迅速，令香港創業氣氛升溫，不少小型公司隨之冒起，加上轉投自由職業（Freelance）市場的人數上升，導致工作室、展覽室等空間的需求日漸增加，迷你工廈單位隨即應運而生，當中更有不少拆售項目是主打年輕人市場，以配合渴望自主的年輕用家。
投資回報理想吸引買家
此外，網購盛行，不少商家都需要使用儲存倉，而在比較租用迷你倉的成本和設備後，很多都會選擇購買細價工廈。這些經改裝的工廈單位，無論在價錢、大廈管理、消防係統等各方麵，都非常切合這些用家的需求。而且，細價工廈上車門檻低，價格與車位差不多，長線投資回報理想，故吸引不少用家和新晉投資者爭相購入，令細價工廈成為工商舖中的「新興市場」。
睇好工廈市場 屯門低水值投資
投資市況仍旺，加息對非住宅物業影響較低，當中最看好工廈市場，呎價料升2成，而屯門受惠基建落成，區內工廈低水值投資。
息口料向上 對投資市場影響微
市場資金多，而工商物業更吸引資金流入，「工廈銀碼細，300多萬元入場費，沙田第一城都買不到，加上非住宅物業涉及較少印花稅，吸引部分傳統住宅投資者入市。」本年投資市場上，息口預計向上，影響不大，特別非住宅物業，「息口不是主要影響樓價因素，內地投資者買香港物業，很多不用借錢。何況非住宅物業銀行只借4成，不存在借貸過多的問題，息口只是心理因素，對住宅影響相對較大，因涉及民生。」
樓價持續向上，物業樓價向上，主因內地經濟起飛，「近十年樓價屢創新高，全因內地經濟起飛，出現大量富豪，有充足資金來港投資。隨着內地市場龐大，很多跨國公司要來港開業，為鋪路上內地。」
在工商舖市場上，工廈最值看好，除了市場憧憬活化政策重推，而工廈呎價基數低，投資價值較高，「最近荃灣、葵涌工廈呎價開始追落後，如新地工廈新盤熱賣，下一個最值得睇好地區為屯門。」他指，基建落成料推動屯門物業呎價向上，「受惠於港珠澳大橋通車，屯門物業呎價可追落後，區內工廈3,000元一呎，等於新樓建築費，還未計地價，低水絕對值投資。」至於活化工廈上，政策是不錯，惟不是每一幢工廈均適合改裝，今年工廈呎價可望升兩成。
