工廈投資天書

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物業編號:RCPHK3499

在住宅、車位、工廈、商廈、舖位 等「實磚」資産之中,以工廈價錢相對較平。因為隨著香港工業式微,市場對未改裝的工廈物業需求減少。 現時商廈呎價動輒炒至超過20,000至30,000元。香港缺乏土地資源,惟工廈呎價僅數千元,只要將來政府改變用途,或推出有利工廈的政策,屆時工廈的價值就會反映出來。

半倉寫單位不愁租客

倘投資者打算以100至200萬元預算投資工廈, 可以投資細單位工廈。因為市場對面積為200多平方呎的「半倉寫」辦公室細單位需求殷切。 所謂「半倉寫」是指辦公室連倉庫的單位。其中一 類潛在客戶是小型會計公司、提供公司秘書服務的公司,他們難以負擔數萬元月租,故不會租用商廈。 反之,「半倉寫」面積細至200多平方呎,租金低至數千元,可以用作寫字樓,又可以作為倉庫儲存客戶文件,故這類單位不愁租客。 本錢少的投資者可以考慮向這類單位埋手,惟呎價達7,000元。現時小型工廈單位呎租為26-28元,租金回報率接近5厘。 另一個做法是買入無裝修的大型工廈單位,呎價可以低見1,800至5,000元,投資者可買入連租約單位收息,租金回報率逾4厘。這類大型工廈單位原裝間隔可能高達逾萬呎,短時間內難以出售或出租。因為租戶不會斥資數百萬元裝修,所以即使租金再便宜亦無人問津。放售亦因為銀碼較大,而令部分投資者卻步。

當然要將大單位改裝,必須符合大廈消防安全方面的條例。例如走廊闊度有限制,通道長度不能超過18米,須設有兩個逃生出口,房間須用防火的水泥板作間隔。 很多人對於單位改裝有誤解,以為凡是進行改裝工程均須向屋宇署申請批准。 惟事實上,如果不改變大廈結構情況下,相關工程不須向屋宇署入紙申請,只須聘用合資格的認可人士 (Authorized Person) ,包括註冊建築師,註冊結構工程師或註冊測量師把關。

他們確定改裝工程並無影響大廈結構,並由他們簽名作實後,就可以展開改裝工程。 在全港各區工廈中, 好荔枝角工廈的升值潛力。「因為荔枝角工廈地利位置靚到不得了,工廈非常接近地鐵站出口。」 事實上,近年發展商開始進軍該區發展甲級寫字 樓、酒店、商場,使該區的工廈供應進一步減少。 翻查物業代理的網上放盤,該區放盤以大型單位為主,面積動輒數千呎,而入場銀碼超過1,000萬元,平 均呎價為3,000元起標。 至於入場門檻較低,介乎700至1,000平方呎以下 的單位入場銀碼為415萬至665萬元不等,惟平均呎價升至5,300至6,800元。面積低至200多平方呎的「半 倉寫」單位,入場銀碼約250萬元以下,惟平均呎價達 7,000至9,000元。

投資工業大廈的前景

工業大廈的本質是一種生財工具,而不是投資工具,所以基本上,它是沒有投資前景的。前已言之,由於搞工業的商人,傾向於自置廠房,所以工廈的出租前景遠遠比不上商業和住宅樓宇。一個房地產資產的價值,在於其租值,如果難以出租,它又怎會有投資價值呢?

工廠大廈之所以能夠租出,主要是基於違法的用途。要知道,在芸芸眾多土地用途當中,工業的價值是最低的之一,把它變成住宅,或者是商業,便可以提升其價值。

例如說,很多人買下或租下工廈單位,作為嬉戲用途。有人因為家中藏書太多,把部份書本另闢貨倉存放,當年歌星鍾鎮濤搞了一個音樂工作室,其實大事裝修,用作自住,貪其租金便宜也。我認為,如有嬉戲的需要,買下一個工業單位,一來可以保值,因為它的價錢已太低,再跌也跌不下多少,二來可以擺放雜物,三來可供親友或自己未來可能之用,擺放雜物、招呼朋友玩耍、臨時辦公室、偶然的宿舍,用途實在太多了,而且價廉物美,實在是一個聰明的選擇。

香港近期最高明的例子,就是把工業大廈單位分割成多個小型住宅單位,也即是俗稱的「劏房」。「劏房」的英文是「subdivided flat」或「partitioned flat」。老友陶傑認為,應該譯為「butchered rooms 」,或「ripped rooms」,才能夠把這個血淋淋的「劏」字譯得傳神。一位網民提出,經營劏房的人,應稱為「ripper」。換言之,投資工廠大廈的前景,在於違法的用途,而單單論工業大廈本身,作為一種投資工具,是沒有前景。

當然了,工業大廈的供應過剩時,政府往往願意改變土地用途,以地盡其用。以香港為例子,工業式微已久,不少工廈申請改建為興建住宅、酒店、商廈等等,補了地價,再加上建築費用之後,也足夠發了大財。不過,申請改變土地用途的,首先要懂得同政府打交道,其中牽涉到專業知識,非散戶所能做到。

荃灣工業區近年陸續變天

荃灣工業區近年陸續變天,既有新型工貿大廈進駐,而傳統工廈亦相繼翻新,盤源選擇繁多,呎價介乎3,000餘至7,000餘元不等,以迎合不同用家需要。

新近放售的TML廣場,屬市場新貴工廈,有高層戶現以平方呎約5,200元放售。

隨着中美貿易戰逐漸走出困局,踏入2019年,香港工商物業可望全面復活,尤其是在荃灣區的工商廈,更是買家的焦點投資,主要原因是荃灣區發展潛力日增。區內居住人口陸續增加,民生需求龐大,舊有建築物相繼被收購,多個大型屋苑相繼落成及多個甲級工商地盤相繼動工中,這些地盤隨時在將來使荃灣的工商物業潛力升值一觸即發!由於其造價只反映發展中的區域,荃灣的物業價格,相比長沙灣及觀塘等商貿區仍然低水,所以深受散戶喜愛。

此外是地理優勢,荃灣處於的地理位置是兩鐵交匯點,鄰近港鐵荃灣站及荃灣西站,工業區更設有多個有蓋行人天橋網絡及公共交通交匯處,接駁多條幹線貫穿新界西、九龍及機場,交通網絡四通八達,瞬間連接千億基建!荃灣西鐵站附近亦將有大型商場落成,相信將增加區內人流及商機。

事實上,在荃灣傳統工業中央地段亦有多個項目正在發展,包括大涌道18至20號第一集團項目,地盤面積約18,182呎,計劃興建一幢甲級商廈;位於沙咀道1至9號永南貨倉大廈,亦由億京重建作商業大廈;毗鄰沙咀道也有另一個由嘉民物流發展的雙幢式項目,樓面面積約15萬呎;預計將於2020至2021年落成,將帶來更多具吸引力工商單位。近年新式工廈備受市場追捧,市場需求大,相信就以上種種利好因素,將為荃灣區的工商物業帶來正面影響。

備寫字樓裝修 回報達3.7厘

荃灣海盛路3號TML廣場高層單位,面積約1,765平方呎,以意向價917萬元放售,平均每平方呎叫價5,195元,上址仍有租約,租期至2018年9月,目前租金為28,000元,租金回報可達3.7厘。內籠備有寫字樓裝修,企理實用,而樓底高約15呎,備有24小時中央冷氣,單位更坐擁藍巴勒海峽全景,屬市場優質戶。

而據EPRC經濟地產庫資料顯示,今年以來海盛路有近80宗工廈物業成交,成交更集中在三大指標物業身上,即TML廣場、ONE MIDTOWN及有線電視大樓,平均每平方呎造價介乎5,000餘至7,000餘元不等,該三幢物業在外形及配套上均屬新穎,因而吸引不少寫字樓客進駐,此亦刺激柴灣角工業區不少工廈相繼申請改裝及重建。

以TML廣場為例,據資料顯示,今年內暫錄得近30宗買賣成交,新近成交包括中層B1室,面積約2,159平方呎,成交價約1,086萬元,呎價為5,030元,另高層B6室,面積約4,174平方呎,以約2,162.1萬元易手,呎價約5,180元;至於上址平均呎租介乎16至27元不等,新近承租包括中層戶,面積約1,638平方呎,月租26,000元,呎租16元,另低層戶,面積約1,577平方呎,以每平方呎27元獲承租。

呎價較九龍吸引 惹買家進駐

荃灣區的工廈呎價對比九龍一帶更具吸引力,因為成為外區買家進駐首選對象,加上區內商場及食肆一應俱全,同時備有港鐵及西鐵線,整體配套完善,前景被受看好。

由億京發展的TML廣場,雖屬工業用途,但質素可與媲美新型寫字樓,物業採用落地玻璃幕牆,華麗雲石大堂,設有12部客梯、8部貨梯,三層特大停車及卸貨台,車位充裕,兼可容納40呎長貨櫃,另外,大廈附設穿梭巴士往返港鐵荃灣站,即使徙步至西鐵荃灣西站亦只需5分鐘路程,盡享地利優勢,而附近亦設有巴士及小巴往返,至屯門公路及西九龍三號幹線亦甚為方便。

資金偷步搶屯門工廈

住宅市場嚴重缺盤,已吸引不少資深投資者紛紛轉投工廈。不過近期連只為收租保值的投資者也轉投工廈物業,因工廈收租回報已開始比住宅項目理想,而且市場有更多選擇。近月工廈成交大增,買家大部分也是連租約購入,很多更沒有睇樓,只是睇相或是睇圖則、睇回報等,即合即簽。

此外,隨着港珠澳大橋落成,屯門工廈過往呎價落後,該區有一定潛力,再加上港珠澳大橋貨運路徑,屯門工廈區為首個落腳點,需求大增。筆者近期亦見屯門成交上揚,部分投資者早已搶先入市,例如有個筍盤:屯門建發街11號好景工業大廈以3,692萬放售,單位面積約10,550呎,呎價約3,500元,該廈可入40呎櫃,步行到港鐵只需5分鐘;另一筍盤位於屯門青揚街1號世紀城市工業大廈,面積約2,553呎,以600萬連租約一併放售,呎價2,350元,市場租金淨值呎租8元,回報達3.6厘;單位內有獨立洗手間,企理實用,可作貨倉,該廈可入40呎櫃,並有車場及卸貨台,方便物流上落貨。

政策消息效應下,租務市場承接力穩定,回報率也自然有保證,帶動投資者及用家購置具潛力的工廈,造就交投活躍,亦吸引港區商業區及住宅投資將資金奔向工廈項目,加上大倉庫物業是市場搶手盤之一,更已買少見少,預料將來政策一推,將吸引更多用家吸納筍盤,帶動經濟發展。

投資者紛紛轉投工廈

本港物業市場百花齊放,除住宅外,工商舖市場亦全面復活,當中工廈市場交投更轉趨活躍,去年成交額按年更錄得1倍升幅。即使踏入2018年,此氣勢並沒有停下來,工廈成交接連出現,當中仍屬低水的荃灣區更受到追捧。有分析認為,在憧憬活化工廈有望重啟下,加上荃灣區的升值潛力較高,相信會吸引更多資金落戶,並料該區今年售價有望至少升兩成。

市場資金充裕,除了住宅物業水漲船高外,工商舖各板塊亦全面回勇,其中沉寂1年的工廈市場交投亦轉趨活躍。中原工商舖資料顯示,去年工廈買賣及租務均表現出色,全年共錄得約4,795宗買賣成交,總成交金額達550億元,按年分別增52%及1倍。同時,去年工廈平均成交價亦按季錄得增長,由首季的約4,475元,升至第4季的約5,217元,升約16%。

如億京過去一年四度出手購全幢工廈,最近以3.6億元將元朗屏山橋頭圍橋旺街13號麗達集團大廈全幢工廈收入囊中,去年又先後斥資逾37億元買入3幢全幢工廈,包括向永泰地產(00369)購入荃灣永南貨倉大廈,作價約21.6億元,以成交價計,呎價約4,350元,成歷來最大宗工廈成交;觀塘道英亞工廠大廈買入價約13.2億元,物業地盤面積約2.02萬方呎,最高可建逾40層高甲廈,據悉,億京將會把兩物業拆卸,重建成甲廈;荃灣文迪工業大廈成交價約2.58億元。

成交按月漲八成

即使踏入2018年,此氣勢亦沒有減弱,本月至今,工廈已錄得172宗註冊,由於涉及1宗逾13億元全幢工廈註冊,推升註冊金額至約23.78億元,較12月同期約12.74億元激增約86.7%,增幅領漲大市。

畢竟相比目前核心區甲廈呎價普遍逾3萬至4萬元,非核心區商廈呎價亦要約1.5萬元以上,工廈呎價仍然低水。最關鍵的是,市場憧憬活化工廈有望重啟,一旦政策落實,工廈可改裝成商廈,按目前商廈需求持續向上,物業價值定會提高。再者,對於中小型發展商而言,要在這市場中成功投得地皮,實在不易,故財團或投資者亦傾向購入工廈物業作投資,甚至作保值。

憧憬活化政策重啟,仍然是今年工廈市場的主題,相信將吸引投資者入市,至於整體工廈,他預計價格今年售價將升10%至15%。事實上,在眾多區工廈中,近期荃灣區工廈成為市場新寵兒,受到市場追捧。

另一方面,新地位於荃灣德士古道工廈新盤W212於上週開售首日已火速售出8層樓面,成交呎價由7,000至1.5萬元,成交價由400萬至2億元不等。據悉,物業最高成交價為頂層兩層樓面,即25及26樓連天台,以逾2億元售出,折合呎價達12,884元,創項目呎價新高紀錄,呎價亦創荃灣工廈新高。

再加上,區內有多個新大型住宅項目相繼落成,包括海之戀、柏傲灣及全.城匯等,單是這3個項目,已涉及近4,400個單位,為區內帶來更多新增人口,而且交通配套又十分成熟,發展配套絕對不輸蝕於觀塘區,故漸吸引大型機構搬遷,區內商業氣氛轉好,令大財團開始注視該區工廈,因此吸引資金落戶荃灣區。

入場價低成優勢

據統計,去年荃灣區的工廈成交錄得848宗,較2016年上升約六成,其中574宗買賣的成交價是低於500萬元,佔整體成交約68%。入場門檻低的好處是易於短線獲利,如匯力工業中心中層24室,去年8月份以290萬元成交,業主持貨4個月後,於同年12月份以328萬元沽出,期內已升值13%。

在馬角街工業用地皮以高成交,以及W212呎價創1.5萬元新高下,有機會刺激同區工廈呎價向上,同時亦會增加業主出售物業的意欲。估計今年荃灣區的工廈售價有機會跑贏大市的最多15%,至少錄兩成升幅。

投資者追入細價工廈

本港物業市場投資氣氛旺,造價持續高企,非人人也能應付高位入市。部分投資者轉投銀碼較細的工廈,當中500萬元以下的細價工廈受到追捧。據資料顯示,今年細價工廈(成交價低於500萬元)成交量已佔整體工廈買賣近七成,為工廈交投支柱。

受惠多個工廈項目拆售,今年全年工廈買賣註冊宗數有望挑戰近5年來的新高。今年首11個月,市場共錄得4,593宗工廈買賣註冊,涉及總值約337.4億元。至於成交金額500萬元以下的工廈買賣暫有3,155宗,佔整體工廈買賣近七成,當中更有2,041宗買賣屬300萬元以下。

無辣稅 工廈拆售火中澆油

由於不受買家印花稅BSD及額外印花稅SSD約束,令工廈物業成交量明顯上升,並刺激發展商及財團推出多個工廈項目,如宏基資本推出的大角咀宏創方,項目提供242夥單位,入場費介乎250萬至300萬元,年中拆售即已沽出近八成,現時甚至已有個別單位呎價突破1萬元。至於星星地產旗下葵湧星星中心亦於上半年陸續入夥,入場費約250萬元,平均呎價介乎6,500元至7,000元。

除受投資氣氛帶動外,網絡及科技等發展迅速,令香港創業氣氛升溫,不少小型公司隨之冒起,加上轉投自由職業(Freelance)市場的人數上升,導致工作室、展覽室等空間的需求日漸增加,迷你工廈單位隨即應運而生,當中更有不少拆售項目是主打年輕人市場,以配合渴望自主的年輕用家。

投資回報理想吸引買家

此外,網購盛行,不少商家都需要使用儲存倉,而在比較租用迷你倉的成本和設備後,很多都會選擇購買細價工廈。這些經改裝的工廈單位,無論在價錢、大廈管理、消防係統等各方麵,都非常切合這些用家的需求。而且,細價工廈上車門檻低,價格與車位差不多,長線投資回報理想,故吸引不少用家和新晉投資者爭相購入,令細價工廈成為工商舖中的「新興市場」。

睇好工廈市場 屯門低水值投資

投資市況仍旺,加息對非住宅物業影響較低,當中最看好工廈市場,呎價料升2成,而屯門受惠基建落成,區內工廈低水值投資。

息口料向上 對投資市場影響微

市場資金多,而工商物業更吸引資金流入,「工廈銀碼細,300多萬元入場費,沙田第一城都買不到,加上非住宅物業涉及較少印花稅,吸引部分傳統住宅投資者入市。」本年投資市場上,息口預計向上,影響不大,特別非住宅物業,「息口不是主要影響樓價因素,內地投資者買香港物業,很多不用借錢。何況非住宅物業銀行只借4成,不存在借貸過多的問題,息口只是心理因素,對住宅影響相對較大,因涉及民生。」

樓價持續向上,物業樓價向上,主因內地經濟起飛,「近十年樓價屢創新高,全因內地經濟起飛,出現大量富豪,有充足資金來港投資。隨着內地市場龐大,很多跨國公司要來港開業,為鋪路上內地。」

在工商舖市場上,工廈最值看好,除了市場憧憬活化政策重推,而工廈呎價基數低,投資價值較高,「最近荃灣、葵涌工廈呎價開始追落後,如新地工廈新盤熱賣,下一個最值得睇好地區為屯門。」他指,基建落成料推動屯門物業呎價向上,「受惠於港珠澳大橋通車,屯門物業呎價可追落後,區內工廈3,000元一呎,等於新樓建築費,還未計地價,低水絕對值投資。」至於活化工廈上,政策是不錯,惟不是每一幢工廈均適合改裝,今年工廈呎價可望升兩成。

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