續約事宜

假如某份租約之租期即將屆滿，業主與租客可商議是否續約。

在以往，住宅物業的業主差不多必須與原有租客續租。

可是，有關的法例在二零零四年七月九日經歷了重大的修訂。簡單來說，除非雙方已有協議，否則業主可選擇是否續約，不論住宅或非住宅物業亦然。有關二零零四年七月九日租務法例的修訂詳情，請參考第XI部分: 租務條例在二零零四年七月九日起作出的修改。

不過，假如租賃文件（不論在何時簽訂也不論有關物業是否為住宅物業）包含續租權（亦稱為「生約」）的條款，租客則有權選擇是否延續原有的租賃。視乎雙方的協議而定，續租權條款大致如下（只供參考用）：

租賃文件可包含租客有權續租的條款。續租權是業主給予租客在原有租期完結後續租的權利，但續租權要獲得租客接受才會生效。續租權條款通常規定，租客需要在某指定日期之前給予業主書面通知以行使該權利，而有關條款亦可以提及新租約的條文（例如與現有租約相同的條文）。

視乎雙方協議而定，續租權條款大致如下（只供參考）：

雙方謹此同意，假若租客有意在租期完結後再租用本物業兩年，並在租期完結前至少六個月以書面通知業主該等意願，並已交妥所有依本租約而需繳交的租金及費用，並合理地履行及遵守依本租約而訂的條款及條件，則業主將把本物業自租期完結後續租予租客兩年，租金另議，除此續租條款之外，所有其他條款及條件不變。

續租權和中斷租期條款有甚麼分別？

續租權（亦稱為「生約」）賦予租客在原有租期完結後繼續租用同一物業的權利，即是延續原有的租賃。因為續租權的關係，租客變相獲得了租住權保證，業主也在某程度上得以保證能繼續享有租金收入。由於續租權構成了法定的土地權益，所以即使原有租賃的租期不超過三年，有關租賃文件亦應在土地註冊處註冊。

反過來說，中斷租期條款賦予立約方在經過某段時間，或在發生某類事件後，終止租賃的權利。也就是說，立約方可在租期完結前終止合約。

業主與租客均同意為現有租約績期。除租金外，雙方已就所有其他條款達成協議。有甚麼方法可友好地解決有關租金的問題？

在這種情況下，「市值租金」的概念或許可以派上用場。所謂市值租金，乃由雙方共同委任的獨立專業估價測量師，釐定有關物業在當時市場所值的租金。租金一經釐定，雙方均須絕對遵從。這個做法的最大好處就是，雙方可避免無休止而無建樹的討價還價，而儘速並友好地解決問題。當然，有關物業必具相當份量的租值，才值得聘用測量師為其估價。