Month: April 2016

分類 區域 屋苑∕大廈∕街道 樓層∕單位 建築 面積 實用 面積 成交價 呎價 成交日期 類別 工 葵涌 美華工業大廈 14樓  D2室 N/A N/A 1,168,000 N/A 16/04/22 買賣 工 葵涌 和豐工業中心 26樓  16A室 更多內容

分類 區域 屋苑∕大廈∕街道 樓層∕單位 建築 面積 實用 面積 成交價 呎價 成交日期 類別 工 荃灣 嘉力工業中心 A座 5樓  10,11室 2010 1xxx 5,800,000 2886 16/04/19 買賣 工 荃灣 龍力工業大廈 G/F 更多內容

如果買方要申請按揭貸款，應該如何處理？ 在簽訂臨時買賣合約前，買方應先向銀行查詢是否可為有關物業辦理按揭。如沒有做到，便應在簽訂臨時買賣合約後立即向銀行申請按揭。 2011年6月，香港金融管理局向銀行發出通告，要求銀行將價值1000萬港元或以上的住宅物業，最高按揭成數調低至50%。價值700萬至1000萬港元的住宅物業，最高按揭成數調低至60%，但貸款額不得超過500萬港元。價值700萬元或以下的物業住宅，按揭成數最多可以做到70%，但貸款額不得超過420萬港元。

除聖約翰教堂座落的那塊土地外，中華人民共和國擁有香港的全部土地。香港特區行政長官有權租出或批出土地，給予公眾佔用一段時期（法律上稱為「批租土地」）。行政長官可： i) 批出有限期的政府租契；或 ii) 批出有限期的特許證（通常較政府租契為短），讓個別人士或機構佔用政府土地作某些用途。換句話說，一般被稱為「土地擁有人」或「地主」之人士 / 機構實際上是向政府租用土地，但有關租期可以很長（例如50年或以上）。

如果買方有意購入的單位是負資產（售價未能完全抵銷未清還的按揭貸款），買方可如何減低風險？ 因地產市場在 1997年後曾經急挫，買方必須向地產代理及賣方查問有關物業是否負資產 。 如是負資產，買方應與賣方商議在臨時買賣合約加入一條款，列明訂金由賣方律師保存而不會即時發放予賣方，直至賣方能證明未清還的按揭貸款不會超過售價餘款（即售價減訂金）。一旦賣方未能在交樓前解除現有按揭，上述條款能減少買方的損失。

在簽訂臨時買賣合約時，如物業仍有未解除的按揭，買方應留意甚麼？ 買方律師將會要求賣方律師作出承諾確保： 賣方還清所有按揭貸款﹔及 買賣交易完成後（即買方支付售價餘款後）的某一限期內，賣方律師會把解除按揭的契約文件交給買方律師。 立即致電 直接與專人即時查詢 電話: +852 3952 0222 電郵: enquiry@rcphk.com 立刻取得 開業一條龍 致富秘密 於下方輸入電郵(Email) 即可得到 最快最新 創業心得 經營生意工商舖投資、買賣技巧、租務注意位等 資訊 [wysija_form id=”2″]

這取決於雙方在何時簽訂臨時買賣合約及正式買賣合約。 就住宅物業買賣而言，買方或其代表律師必須安排： 將臨時買賣合約及正式買賣合約加蓋印花（如簽訂臨時合約超過 14 天後雙方才簽訂正式合約）﹔或 只須把正式買賣合約加蓋印花（如簽訂臨時合約後 14 天內便再簽訂正式合約）。

臨時買賣合約通常由地產代理提供，而至少包含以下項目： 單位的地址； 單位的售價；

如果物業是連租約賣出，買賣雙方應留意甚麼？ 買方應留意之事項包括 租金、租客已付的租賃按金、租約條款及租客是否準時交租。請注意租約不一定會在土地查冊紀錄上顯示出來，因為租期不超過三年的租約毋須在土地註冊處註冊。買方於簽署臨時買賣合約前，應詢問物業是否有現存租約，而賣方亦必須公開這資料。

我想買入某單位。在簽署臨時賣買合約及繳付臨時訂金（細訂）前，我應該先做些甚麼？ 閣下應向地產代理或賣方詢問是否有任何事項會令到單位的價值降低。如可以的話，嘗試取得該單位的土地查冊紀錄。

根據《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章） 第3條，除非土地（包括房屋 / 樓宇單位 / 大廈）買賣合約是以書面訂立，否則法庭不會審理與土地買賣有關的法律訴訟。換言之，如果閣下透過口頭協議買賣一個物業，便得不到法律的保障。

如買賣雙方知道及同意的話，這安排是可以實行的。閣下必須在地產代理協議清楚說明受託的地產代理屬「雙邊代理」（即同時代表賣買雙方行事），或「有可能代表雙方的代理」（即代理只為業主行事，但稍後亦可能會代表買家）。 立即致電 直接與專人即時查詢 電話: +852 3952 0222 電郵: enquiry@rcphk.com 立刻取得 開業一條龍 致富秘密 於下方輸入電郵(Email) 即可得到 最快最新 創業心得 經營生意工商舖投資、買賣技巧、租務注意位等 資訊 [wysija_form id=”2″]

地產代理應該： 向閣下索取單位的資料； 向買家推介單位。沒有閣下的事先批准，地產代理不可用任何方式（例如報章廣告、海報或小冊子等）去宣傳或放售閣下的單位；

假若業主有意售賣已出租的物業，應清楚通知其地產代理、律師及準買家，該物業乃在不抵觸現有租賃的情況下出售。業主亦應就有關買賣通知租客，並妥善處理租客已交付的按金。

成文法例對有關保養物業的責任只提供很少的指引。《業主與租客（綜合）條例》完全沒有提及這個課題。《建築物條例》（香港法例第123章）賦予建築事務監督權力，如已宣布建築物會構成危險，可迫令其擁有人進行修葺。不過此等權力只涉及構成危險的建築物，並不適用於日常的維修保養。《公眾衛生及市政條例》（香港法例第132章）賦予某類公職人員權力，要求物業的擁有人或佔用人清潔該物業。不過此等權力只涉及與衛生狀況有關的事項，對一般的維修保養沒有太大關係。

假如某份租約之租期即將屆滿，業主與租客可商議是否續約。 在以往，住宅物業的業主差不多必須與原有租客續租。 可是，有關的法例在二零零四年七月九日經歷了重大的修訂。簡單來說，除非雙方已有協議，否則業主可選擇是否續約，不論住宅或非住宅物業亦然。有關二零零四年七月九日租務法例的修訂詳情，請參考第XI部分: 租務條例在二零零四年七月九日起作出的修改。

在一般情況下，除非業主或租客違反雙方約定的重要條款（例如租客未有繳付租金或業主非法進入有關物業），否則雙方皆不能在租期完結前終止租賃。不過，假如租賃文件內包括所謂中斷租期條款，則提前終止租賃，亦非絕不可能。

所有妥善草擬的租賃文件，不論有關住宅或非住宅物業，都必定會包括一項條款，列明若租客未能依時繳付租金，業主有權沒收有關租賃（即終止租賃並收回物業）。即使租賃文件並無列明沒收租賃條款，此沒收權一般亦會根據法律而隱含於租約內。