維修保養的責任

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物業編號:RCPHK153

成文法例對有關保養物業的責任只提供很少的指引。《業主與租客(綜合)條例》完全沒有提及這個課題。《建築物條例》(香港法例第123章)賦予建築事務監督權力,如已宣布建築物會構成危險,可迫令其擁有人進行修葺。不過此等權力只涉及構成危險的建築物,並不適用於日常的維修保養。《公眾衛生及市政條例》(香港法例第132章)賦予某類公職人員權力,要求物業的擁有人或佔用人清潔該物業。不過此等權力只涉及與衛生狀況有關的事項,對一般的維修保養沒有太大關係。

假如政府部門發出法定命令(或修葺令),作為物業擁有人的業主當然要負上責任。若租客收到有關命令,應盡快通知業主,以便採取適當的措施。

有關日常的維修保養,業主和租客均需負上下述的隱含法律責任。業主須提供適合人居住的處所。租客則須以合乎租客身分的方式使用該處所(即以合理及恰當的方式使用物業),並不可對其作出損毁。很明顯這些隱含法律責任相當含糊,對有關的問題未能提供很大幫助。

因此,妥善草擬並清楚列明有關維修保養責任的租賃文件,是非常重要的。

一般來說,應由業主還是租客負責維修保養出租物業?

面對有關維修保養的問題時,業主及租客須倚賴租賃文件所述,以釐定其個別責任。一般的做法是,業主負責有關外部及結構性的維修,租客則負責內部及非結構性的部分。這種簡單的解釋其實是很易出問題的。所謂內部、外部、結構性、非結構性等這些詞語在不同的情況下可以有不同的解釋。因此,妥善草擬的租賃文件會包括所有可能引起爭端的範圍,並就此清晰釐定雙方的責任。由律師草擬的租賃文件可能長達數十頁,而坊間所見的標準租約則只需一至兩頁,也正是這個原因。

一般的租賃文件條款都會把很多責任加諸租客身上。這種表面的不公平現象,其實是頗為合理的。由於在租期內,租客已是物業的佔用人或「負責人」,而租賃的法律效力,又是把物業的權益從業主轉移到租客身上,所以有關維修保養的責任,自然也轉移到租客身上了。基於同樣理由,租客負有隱含的法律責任,須以合乎租客身分的方式使用出租物業,並不可對其作出損毁。

一項在租賃文件內常見的條款,就是租客維修保養的責任,不包括物業的「正常損耗」。因此,租客毋須就因時間關係及平常合理使用物業而引起的損壞負上責任。另一方面,妥善草擬的租賃文件,亦應闡明業主對結構性維修保養的責任,當在業主知悉該等結構性損毁後方始產生。既然業主並無佔用有關物業,當然不能強求業主就其並不知悉的損毁負上責任。

整體來說,有關維修保養責任的問題,乃取決於業主及租客所協議的條款。假如雙方並未簽訂書面租賃文件,或該租賃文件並無列明有關問題,因之而起的糾紛可能需交由法庭裁決。法庭將考慮的因素包括:普通法內關於「合乎租客身分」的責任,個別糾紛中的實際情況,雙方行為的合理性等。

業主進入物業的權利

根據《業主與租客(綜合)條例第24條,業主可進入物業以作出必需的修葺 / 維修。業主及其傭工與代理人可:

  1. 在任何合理時間內,進入並視察有關租賃物業,以確定物業是否需要任何必需的修葺;及
  2. 將入內視察的意圖以通知書送達租客的14天後,進入有關租賃物業並進行所有必需的修葺。

在本條例中,「必需的修葺」意指如租客與業主有契諾(根據合約條文規定)將物業修葺以維持於可租用的狀況,則租客必須作出的修葺。此外,業主可向租客討回有關維修費用,但要視乎租約條款或其他協議而定。

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