維修保養的責任

成文法例對有關保養物業的責任只提供很少的指引。《業主與租客（綜合）條例》完全沒有提及這個課題。《建築物條例》（香港法例第123章）賦予建築事務監督權力，如已宣布建築物會構成危險，可迫令其擁有人進行修葺。不過此等權力只涉及構成危險的建築物，並不適用於日常的維修保養。《公眾衛生及市政條例》（香港法例第132章）賦予某類公職人員權力，要求物業的擁有人或佔用人清潔該物業。不過此等權力只涉及與衛生狀況有關的事項，對一般的維修保養沒有太大關係。

假如政府部門發出法定命令（或修葺令），作為物業擁有人的業主當然要負上責任。若租客收到有關命令，應盡快通知業主，以便採取適當的措施。

有關日常的維修保養，業主和租客均需負上下述的隱含法律責任。業主須提供適合人居住的處所。租客則須以合乎租客身分的方式使用該處所（即以合理及恰當的方式使用物業），並不可對其作出損毁。很明顯這些隱含法律責任相當含糊，對有關的問題未能提供很大幫助。

因此，妥善草擬並清楚列明有關維修保養責任的租賃文件，是非常重要的。

一般來說，應由業主還是租客負責維修保養出租物業？

面對有關維修保養的問題時，業主及租客須倚賴租賃文件所述，以釐定其個別責任。一般的做法是，業主負責有關外部及結構性的維修，租客則負責內部及非結構性的部分。這種簡單的解釋其實是很易出問題的。所謂內部、外部、結構性、非結構性等這些詞語在不同的情況下可以有不同的解釋。因此，妥善草擬的租賃文件會包括所有可能引起爭端的範圍，並就此清晰釐定雙方的責任。由律師草擬的租賃文件可能長達數十頁，而坊間所見的標準租約則只需一至兩頁，也正是這個原因。

一般的租賃文件條款都會把很多責任加諸租客身上。這種表面的不公平現象，其實是頗為合理的。由於在租期內，租客已是物業的佔用人或「負責人」，而租賃的法律效力，又是把物業的權益從業主轉移到租客身上，所以有關維修保養的責任，自然也轉移到租客身上了。基於同樣理由，租客負有隱含的法律責任，須以合乎租客身分的方式使用出租物業，並不可對其作出損毁。

一項在租賃文件內常見的條款，就是租客維修保養的責任，不包括物業的「正常損耗」。因此，租客毋須就因時間關係及平常合理使用物業而引起的損壞負上責任。另一方面，妥善草擬的租賃文件，亦應闡明業主對結構性維修保養的責任，當在業主知悉該等結構性損毁後方始產生。既然業主並無佔用有關物業，當然不能強求業主就其並不知悉的損毁負上責任。

整體來說，有關維修保養責任的問題，乃取決於業主及租客所協議的條款。假如雙方並未簽訂書面租賃文件，或該租賃文件並無列明有關問題，因之而起的糾紛可能需交由法庭裁決。法庭將考慮的因素包括：普通法內關於「合乎租客身分」的責任，個別糾紛中的實際情況，雙方行為的合理性等。

業主進入物業的權利

根據《業主與租客（綜合）條例》第24條，業主可進入物業以作出必需的修葺 / 維修。業主及其傭工與代理人可：