租客把租給他的住宅物業用作商業用途(用作辦公室)

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物業編號:RCPHK149

我的租客把租給他的住宅物業用作商業用途(用作辦公室)。此等行為會否影響我作為業主的權益或使我負上任何責任?假若租客在物業內進行刑事性的活動,我可能會面對甚麼問題?

物業若被用作未經許可的用途,可能為其擁有人(即業主)帶來麻煩,包括:

違反政府租契

有關香港土地的一個有趣現象是:物業擁有人其實並沒有真的擁有該物業。事實上,香港所有的土地(除現今聖若翰座堂所座落的一塊土地外)均為香港政府所擁有。一般大廈單位的擁有人其實只是擁有該大廈所座落土地的部分業權。政府把土地租給一位「擁有人」的時候,當然會簽立契約。這份契約一般稱為政府租契,內裡包括對「擁有人」及其所有權繼承人的各種限制。其中一項常見的限制就是「擁有人」必須遵守政府租契所載的土地使用規限。假若有人違反有關限制,例如在指定為住宅用物業內進行商業活動,政府即有權重新進入該物業,並收回該物業的佔有權。雖然政府極少採用此等較為極端的措施,但地政總署可要求「擁有人」申請臨時豁免及繳付豁免費,以換取政府暫時寬免其重新進入有關物業的權利。

違反大廈公契

大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上,它列出與管理該大廈有關的規條。

標準的大廈公契都會列明,單位擁有人必須遵守有關的政府租契,並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此,即使租客違反政府租契及大廈公契,業主仍須就管理公司或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。

對第三者的責任

假若住宅用物業被用作商業用途,自然也出現比預期為多的訪客。訪客遇上與該物業有關的意外,並因而對業主作出申索的機會也會相應增加。妥善草擬的租賃文件都會列明,租客若違反該文件的條款,則須就因之而起所有對業主的申索及責任作出補償。但若業主面對一份草率的租約,可能發覺其並未就有關責任作出清楚闡釋。在這種情況下,業主或許會被捲入完全未有預計的訴訟糾紛。

刑事責任

假若租客僅是把物業用作未獲准許的用途,業主可能面對的最壞境況也只限於金錢損失及賠償。但如果業主知道租客在物業內從事非法活動,例如經營賭場或賣淫場所,而不聞不問,業主可能會面對刑事檢控,後果就不僅限於金錢損失及賠償,更可能會被留下案底及入獄。因此,若業主得悉租客在出租物業內從事非法活動,應立即報警。

大部分租賃文件都會清楚規定有關物業的用途,例如住宅、零售、工業等。假若租客違反有關條款,可能引致業主行使其沒收租賃的權利。不過,業主的權利和責任在不同情況下可能有所不同。業主應諮詢專業法律意見,以便清楚了解個別情形。例如,即使租客把住宅用物業用作家庭辦公室,可能只不過把該物業的地址用作通訊地址,而所有商業活動也只不過是在電腦上進行,不涉及訪客也不涉及儲存貨物。這類行為根本不會損害該物業,也不會對業主有負面影響。在這種情況下,即使租客的確在技術上違反了租賃文件的條款,法庭大概也會對有關租客網開一面。

 

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