地產租務最常見7個問題

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物業編號:RCPHK290

D 先生有意向 ABC 公司租用一商用物業,作零售店舖之用。雙方已就該租賃的主要條款,包括租金和租期等作出口頭協議。業主(ABC 公司)委託一間律師樓處理有關租約。

問題一:
D 先生收到準業主代表律師草擬的一份租賃協議,看來大部份條款都只是有利於業主。租務交易的情況是否都是這樣?D 先生如何能保障自己的利益? 

答案一:

既然該租賃文件乃由業主的代表律師草擬,固然無可避免地會以ABC公司的權益為依歸。在這種情況下,D 先生保障自己的最佳方法當然是聘請律師行,以使雙方均能獲得專業法律意見。

相信任何看過一份普通租賃文件的人士,都會發覺雙方所需遵守的責任,完全不成比例。業主通常只需遵守屈指可數的責任,例如讓租客安寧地管用物業、要修理屋頂和外牆和繳交地租等。而租客則需遵守大量必須做及不能做的事項。儘管如此,租客應當明白,情況並非如表面所見一般惡劣。租賃的法律效果就是把物業的權益從業主轉移到租客手中,所以維修及保養該物業的責任也可能同時轉移到租客身上。因此,縱使一份租賃文件乃經雙方律師交涉才達致共識,仍可能會把很多責任加諸租客。由於在租賃期內,租客已等同於物業的佔用人或「負責人」,所以這種表面不公平的現象,其實是相當合理的。


問題二:
在簽訂租賃協議後,雙方同意修改協議的部分條款。可否在現有的協議上作出修改,還是必須另簽新的協議?

答案二:
一般來說,業主和租客可以在現有的租賃協議上作出修改,並在有關修改旁邊簽署作實。除了在現有協議的不同位置上作出眾多修改,雙方也可另訂補充協議,把所有修改包括在一份文件內。

但是,假如修改的內容非常重要,甚至改變了原有租賃協議的本質,雙方可能需要另訂新的租賃協議。例如若租期延長,其實等於訂立了新的租賃,雙方可能須另簽新協議,並遵行有關的法律程序。又例如若增加了租金,便須繳納額外的印花稅。正如修改協議的內容可以五花八門,因修改而可能產生的法律後果也多不勝數。協議雙方在決定修改協議條款前,應先諮詢法律意見,以確保瞭解因之而起的法律責任。


問題三:
在使用該物業一段時期後,D 先生認為該物業需要大肆裝修,於是向業主提出有關建議,但業主卻要求 D先生分擔裝修費用。到底應該是誰負擔裝修的費用?

答案三:
在日常用語中,「裝修」一詞,含有裝璜及美化的含意,未必會包括因使用物業而引致的維修及保養問題,例如修補出現裂縫的牆壁或天花板。除此之外,一般租賃文件都會列明物業乃以現有的狀況「現狀」 出租,即租客在租賃期開始時已知悉有關物業的狀況,故除非租賃文件另有所指,D 先生並無權利要求業主裝修物業。

一般來說,其實業主和租客皆無責任「裝修」有關物業。由於租客是物業的實質佔用人,故任何裝修的費用亦理應由租客負責。當然雙方亦可就任何有關裝修的問題自由協商。假若租客已長期租用有關物業並已承諾繼續租用,相信業主會較為樂意分擔裝修費用。


問題四:
D 先生已經兩個月沒有繳付租金。ABC公司怎樣才可以追討欠租及 / 或收回物業?

如果租客欠租,業主可考慮採取以下行動:

a) 以訴訟行動追討欠租

如果業主只是想追討欠租,而無意收回物業,可於下列審裁處 / 法庭作出申索:-

小額錢債審裁處:申索款額不高於港幣五萬元(有關如何準備出庭應訊(從訴訟雙方之角度看),請登入此處
區域法院:申索款額高於港幣五萬元但不多於一百萬元;
高等法院原訟庭:申索款額並無上限。

住宅物業的業主亦需在簽署租賃文件後一個月內向差餉物業估價署呈交一份《新租出或重訂協議通知書(表格CR109)》。除非差餉物業估價署署長已在該通知書上批署,否則即使租客沒有繳付租金,業主亦無權依據有關租賃文件採取法律行動。不過,即使業主並未在規限的一個月內呈交該通知書,也可以在繳付 310元附加費後,補交該通知書。

b) 沒收租賃(收回物業)並追討欠租

假若業主認為租客已搬離有關物業,或不會就餘下租期繳付租金,業主除有意追討欠租外,亦會想收回該物業。在這種情況下,業主可在下列審裁處 / 法院,申請行使其沒收租賃的權利

土地審裁處
區域法院:所欠租金不高於港幣一百萬元,而且有關物業的應課差餉租值不高於二十四萬元;
高等法院原訟庭:欠租金額並無上限。

如業主勝訴,可向審裁處 / 法庭申請管有令狀。法庭發出管有令狀後,法庭的執達主任便會代表業主收回有關物業。

高等法院的司法管轄權

值得注意的是,雖然高等法院有權處理上述任何申索,但如所涉案情乃屬區域法院或土地審裁處的管轄,高等法院可拒絕受理。

中期付款

簡而言之,中期付款是其中一方在法庭審訊完成之前(即法官仍未就有關案件頒下判決時),付給另一方的款項。受款人(通常是原告人)必須先向法庭申請並得到相關法庭命令後,才有權獲得中期付款。

業主申請中期付款之常見情況,是租客仍持續管有樓宇,並拒絕遷出及完全不付租金。遇此情況,儘管業主可對租客展開法律程序,要求沒收租賃、索取損害賠償及中間收益(即由租約期滿至最終遷出日期之間,租客應要付出的租金),但業主的申索需要等候法庭聆訊。在等候期間,業主可能基於租客仍持續管有樓宇,而無法從該租客獲取合約租金,或無法從新租客獲取市值租金(假設業主可找到新租客)。在案件獲得法庭審理之前,業主應有權向租客討回應得的金錢。

如果法庭在聆訊申請後信納:

  1. 原告人的申索包括收回土地管有權(取回物業);而且
  2. 如果有關申索進行至審訊階段,被告人很可能被判須為佔用該物業而支付原告人一筆款項,

法庭便可能會命令被告人支付原告人一筆中期付款。法庭在行使酌情決定權之前,亦會考慮被告人有否提出任何抵銷或反申索。

向法庭提出申請取得中期付款前,閣下必須尋求法律意見,以了解自己是否有充分理據作出有關申請。

c) 財物扣押令

財物扣押乃指檢取、扣留及售賣在出租物業內發現的可動產(例如貨物、傢俬或電器等),以清償所欠租金。 此類扣押令多用於租客仍在出租物業內營運的情況。《業主及租客(綜合)條例》第三部分規管有關申請財物扣押令的程序及形式。

申請財物扣押令乃以單方面申請的形式進行,也就是說,租客沒有機會在法官前作出任何陳述(或抗辯)。此乃防止租客在得知有關申請後即移走撤盡其資產。

業主須向法庭呈交一份誓章,以支持其申請。假若法庭接納業主的申請,即會發出扣押令。法庭執達主任可進入有關物業,檢取在內發現而表面屬租客管有的可動產,並將之售賣,以清償所欠租金。 由於扣押令所涉之法律程序頗為複雜,故多由專業法律人員處理。


問題五:
D 先生終於清繳所有欠租。此時,ABC公司有意出售該物業,並向他保證會通知準買家有關現有的租賃。ABC公司亦要求他容許準買家進入及查看該物業。D 先生可否拒絕?

答案五:
妥善草擬的租賃文件都會包括一項條款,列明業主承諾讓租客安寧地管用物業。所謂安寧地管用,並不單純指免受噪音滋擾,實在更引申指免受業主干擾。即使租賃文件並未載有該項條款,法律亦會在租賃文件中隱含著租客安寧管用物業的權利。因此,除非租賃文件列明租客須容許準買家查看及檢視物業(通常在租賃期滿前某段時間),否則租客可拒絕業主就該等查看及檢視所作的要求。 事實上,業主應早已通知準買家有關現存的租賃,以及物業將在「不抵觸現有租賃」的情況下出售。這類買家都應知道將會在無權查看及檢視的情況下購買有關物業。


問題六:
租期尚有兩個月便完結。D 先生卻拒絕繳付最後兩個月的租金,只告訴ABC公司可以沒收有關按金(相等於兩個月租金)作為該兩個月的租金。ABC公司應否接受?

答案六:
租賃文件通常都會列明租客須繳付按金,作為其履行及遵守租賃文件內所作承諾的保證,例如準時交租、維持物業於良好狀況、執行維修和遵守相關法律等。繳付租金只是租客所作眾多承諾之一。在大部分情況下,業主未收回物業前,根本不會知道租客是否有履行及遵守該等承諾。

收回物業後,業主可能發現水喉被堵塞了、牆壁被塗花了、窗都破爛了、電冰箱不見了和滿地都是垃圾,租客當然也消失得無影無蹤。在此情況下,按金亦不足以補償所欠租金以及把物業回復原狀的所需費用。因此,接受租客以按金代租金的提議並不明智。


問題七:
現有租賃完結後,D 先生並未遷出,反而繼續留在該物業,亦繼續每月繳付租金。ABC公司亦繼續每月收取D 先生繳付的租金。在此情況下,舊租約內的條款是否對雙方仍有約束力?

答案七:
租期完結後,原有的租賃協議可說已成為廢紙,其所載條款對雙方已無約束力。假如「租客」繼續留在該物業,「業主」亦無反對,雙方的關係將演變成所謂容受性租賃,亦即「業主」容忍「租客」繼續留在該物業。嚴格來說,這根本不是租賃,因為「業主」根本沒有明確同意把該物業出租;「租客」也不過是佔用人。在法律上來說,容受性租賃的性質含糊不清,因為雙方皆對其權利和責任不清不楚。在這種情況下,雙方應盡早簽立新的租賃文件,詳列彼此的權利和責任。

 

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