村屋買賣要小心!

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物業編號:RCPHK3042

過去幾年,新界原居民出售丁權並涉嫌串謀發展商詐騙地政總署的案件 鬧得沸沸揚揚,幾名被告被定罪後於去年12月獲准保釋等候上訴。案 件判刑後,筆者遇上已就俗稱「村花」的未落成並以樓花形式出售的村 屋落訂的準買家「撻訂」,理由是覺得村屋太麻煩,擔心隨時蒙受損失。 「村屋」對於很多人來說,實用率高,加上接近大自然,而且飼養寵物 少受限制,是遠離高樓大廈和城市繁囂的另類選擇。但買賣村屋不比一 般屋苑大廈,往往涉及路權、業權、補地價等等很多問題,加上銀行按 揭貸款多成數不足又困難,買家選購時必須格外謹慎。

村屋,又稱「丁屋」, 沿於1972年12月推 出的新界小型屋宇政策,根 據政策,年滿18歲,父系 源自1898年時為新界認可 鄉村居民的男性原居村民, 得以一生人一次向地政總署 申請,在其所屬鄉村內的合 適土地上建造一所面積按照 《建築物條例(新界適用) 條例》(第121童)訂明的 要求(即不得超過3層,並 且不得高於8.23米,有蓋面 積則不得超過700平方呎) 的小型屋宇自住。

現時,在申請興建小型 屋宇時,申請人必須在申請 表上聲明,他是有關土地的 唯一合法註冊業權人,並保 證從未就其發展小型屋宇的 權益或申請批建小型屋宇的 資格作出轉讓安排。假若違 反此項條件,地政處有權執行契約條款。同時,小型屋 宇在獲發完工證前禁止轉讓 物業業權。對於未經政府批 准及補地價而轉讓的情況, 政府有權收回土地。一般而言,在私人農地上以建屋牌 照或換地方式批出的小型屋 宇受制於5年的轉讓限制, 而政府土地以私人協約方式 批出的小型屋宇,則受制於永久的轉讓限制,須按市值補地價才可在市場自由出售 有關物業。

買賣村屋時必須留意, 假若簽署買賣協議是在補地 價及/或免除政府批地條件 的轉讓限制之前,該協議沒 有在土地註冊處登記的法律 地位,即買方的權益並不受 土地註冊處登記的保障。而 在買賣未落成的村屋時,買 方亦須承擔發出建屋牌照或 工程延誤等的風險。此外, 各準買家,購買村 屋時必須瞭解清楚所購的村 屋業權是否有包括行人及/ 或車行的通道的「路權」 、 車位是否「入契」等問題, 以免日後引起不必要的糾 紛。由於村屋買賣的獨特 性,建議須聘用有村屋 買賣經驗的律師處理案件。

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