工廈的種類

工廈與住宅截然不同，投資前必須重新認識，否則很易中伏！

首先你要知道工廈的種類及特性。
根據差餉物業估價署的資料，樓宇一般是按佔用許可證（俗稱入伙紙）上註明的用途分，除非差餉物業估價署得悉樓宇其後在結構上有所更改。

工業大廈可分為以下幾種：

私人分層工廠大廈（I)

包括為一般製造業工序及與該等工序有直接關係的用途（包括寫字樓）而建設，並通常由發展商出售或出租的樓宇。

私人工貿大廈（I/O)

設計或獲證明作工貿用途的樓面面積。

私人貨倉

包括設計或改建作倉庫或冷藏庫的樓宇及其附屬寫字樓，並包括位於貨櫃碼頭區內的樓宇。

私人特殊廠房

包括所有其他廠房，主要是為特殊製造業而建的廠房，每間廠房通常由一名廠東使用。

分層工廠大廈（I)

就是我們經常談論的工廈，用作工業用途。
何謂工業用途？規劃署就工業用途土地有以下解說：預留作工業用途的土地，在法定及非法定的規劃圖則上通常劃為或指定為「工業」區，旨在供發展多層工廠大廈之用。這類大廈內的工廠一般都是從事勞工密集和低增值的輕工製造活動。除製造工序外，這類大廈也適宜用作附屬貯存處、附屬辦公室、附屬陳列室、技術支援服務，以及資訊科技與電訊業等用途。

此外，預留作工業用途的土地也適宜發展一般貯物用途的多層貨倉。一些需要經常装卸貨物的貿易公司，若需要有大量貯物空間設於同一處所或樓宇內（至少佔總實用樓面面積30%)，通常無法設於一般商業/辦公室樓宇內。這類貿易公司亦享有當然權利設於工業樓宇內。

本地製造業已較少從事直接生產活動，轉而從事更多管理工作，因此需要較大比例的空間作附屬辦公室用途。在工業用途地帶，與工業用途相關的辦公室是經常准許的用途。

傳統工廈–分層工廠大廈（I)

傳統工廈為工業生產而建，小投資者尋寶的天堂！
工業生產有大量貨物出入，因此大部分傳統工廈，大部分都有大型貨車泊位、貨物起卸台，方便重型貨物如五金、印刷紙品等上落。有些規模較小的工廈，或將大部分地面預留作地廠用途的工廈，泊位不多，私家車泊位更罕有，非常值錢。

結構方面，由於要應付工業生產、重型機器，一般樓面負重150磅，個別樓層例如低層的單位，負重甚至高達250至300磅。電梯方面，載貨電梯較多，相反載客電梯較少，部分甚至沒有獨立的載客電梯大堂。單位內甚至沒有獨立洗手間，亦多不設冷氣，用戶需自行安裝。除東九龍外尺價約2,000至4,000元，視乎質素與面積而定，管理費更低至1元以下。

新式工廈–分層工廠大廈（I)

外觀非常時尚，部分甚至有玻璃幕牆，與商廈無異！
由於新式工廈並非針對傳統工業生產而建，很多時候都是企業用作支援辦公室，或其他用途，因此，結構與設施與傳統工廈有很大分別。例如大型貨車泊位、載貨電梯數量比較少，甚至不一定有貨物起卸台，樓面負重量一般只有150磅。

取而代之是商廈級設施，例如私家車位、載客電梯比較多，時尚華麗的大廈大堂、電梯、走廊等必不可少，單位內亦會提供中央冷氣或冷水系統，獨立洗手間，有些樓盤甚至會提供冷熱水設備，樓底通常比較高，突顯氣派。售價介乎於傳統工廈與寫字樓之間，呎價約4,000至8,000元，管理費、冷氣費與優質寫字樓相若，每呎共約5至7元。近年有全新新式工廈開細則迎合市場需求，細至300多呎、200多萬有交易，頗受小投資者歡迎。

私人工貿大廈（I/O)

介乎於工廈與寫字樓之間，容許作工業/辦公室用途。
何謂工辦用途？規劃署就工辦土地用途有以下解說：

「工業」地帶內的工業/辦公室樓宇只准從事工業及工業相關活動。設在工辦樓宇內的辦公室，只要直接與工業經營有關，其面積便不受限制。

貿易公司在經營上需要大量貯物空間，並經常要裝卸貨物，故商業樓宇不能滿足它們在這方面的需求，因此，這類公司適合設於工辦樓宇內。有鑑於此，只要貿易公司有不少於30%的實用樓面面積用作貯物用途，便有當然權利設於「工業」地帶的工辦樓宇內。

私人貨倉、私人特殊廠房

至於私人貨倉及特殊廠房，主要是為個別不能在一般工廈或商廈內營運的企業而設，例如造船、冷藏倉庫等。

投資工貿樓 規劃限制須留意

 

 

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