工廈的種類

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物業編號:RCPHK691

工廈與住宅截然不同,投資前必須重新認識,否則很易中伏!

首先你要知道工廈的種類及特性。
根據差餉物業估價署的資料,樓宇一般是按佔用許可證(俗稱入伙紙)上註明的用途分,除非差餉物業估價署得悉樓宇其後在結構上有所更改。

工業大廈可分為以下幾種:

私人分層工廠大廈(I)

包括為一般製造業工序及與該等工序有直接關係的用途(包括寫字樓)而建設,並通常由發展商出售或出租的樓宇。

私人工貿大廈(I/O)

設計或獲證明作工貿用途的樓面面積。

私人貨倉

包括設計或改建作倉庫或冷藏庫的樓宇及其附屬寫字樓,並包括位於貨櫃碼頭區內的樓宇。

私人特殊廠房

包括所有其他廠房,主要是為特殊製造業而建的廠房,每間廠房通常由一名廠東使用。

分層工廠大廈(I)

就是我們經常談論的工廈,用作工業用途。
何謂工業用途?規劃署就工業用途土地有以下解說:預留作工業用途的土地,在法定及非法定的規劃圖則上通常劃為或指定為「工業」區,旨在供發展多層工廠大廈之用。這類大廈內的工廠一般都是從事勞工密集和低增值的輕工製造活動。除製造工序外,這類大廈也適宜用作附屬貯存處、附屬辦公室、附屬陳列室、技術支援服務,以及資訊科技與電訊業等用途。

此外,預留作工業用途的土地也適宜發展一般貯物用途的多層貨倉。一些需要經常装卸貨物的貿易公司,若需要有大量貯物空間設於同一處所或樓宇內(至少佔總實用樓面面積30%),通常無法設於一般商業/辦公室樓宇內。這類貿易公司亦享有當然權利設於工業樓宇內。

本地製造業已較少從事直接生產活動,轉而從事更多管理工作,因此需要較大比例的空間作附屬辦公室用途。在工業用途地帶,與工業用途相關的辦公室是經常准許的用途。

傳統工廈–分層工廠大廈(I)

傳統工廈為工業生產而建,小投資者尋寶的天堂!
工業生產有大量貨物出入,因此大部分傳統工廈,大部分都有大型貨車泊位、貨物起卸台,方便重型貨物如五金、印刷紙品等上落。有些規模較小的工廈,或將大部分地面預留作地廠用途的工廈,泊位不多,私家車泊位更罕有,非常值錢。

結構方面,由於要應付工業生產、重型機器,一般樓面負重150磅,個別樓層例如低層的單位,負重甚至高達250至300磅。電梯方面,載貨電梯較多,相反載客電梯較少,部分甚至沒有獨立的載客電梯大堂。單位內甚至沒有獨立洗手間,亦多不設冷氣,用戶需自行安裝。除東九龍外尺價約2,000至4,000元,視乎質素與面積而定,管理費更低至1元以下。

新式工廈–分層工廠大廈(I)

外觀非常時尚,部分甚至有玻璃幕牆,與商廈無異!
由於新式工廈並非針對傳統工業生產而建,很多時候都是企業用作支援辦公室,或其他用途,因此,結構與設施與傳統工廈有很大分別。例如大型貨車泊位、載貨電梯數量比較少,甚至不一定有貨物起卸台,樓面負重量一般只有150磅。

取而代之是商廈級設施,例如私家車位、載客電梯比較多,時尚華麗的大廈大堂、電梯、走廊等必不可少,單位內亦會提供中央冷氣或冷水系統,獨立洗手間,有些樓盤甚至會提供冷熱水設備,樓底通常比較高,突顯氣派。售價介乎於傳統工廈與寫字樓之間,呎價約4,000至8,000元,管理費、冷氣費與優質寫字樓相若,每呎共約5至7元。近年有全新新式工廈開細則迎合市場需求,細至300多呎、200多萬有交易,頗受小投資者歡迎。

私人工貿大廈(I/O)

介乎於工廈與寫字樓之間,容許作工業/辦公室用途。
何謂工辦用途?規劃署就工辦土地用途有以下解說:

「工業」地帶內的工業/辦公室樓宇只准從事工業及工業相關活動。設在工辦樓宇內的辦公室,只要直接與工業經營有關,其面積便不受限制。

貿易公司在經營上需要大量貯物空間,並經常要裝卸貨物,故商業樓宇不能滿足它們在這方面的需求,因此,這類公司適合設於工辦樓宇內。有鑑於此,只要貿易公司有不少於30%的實用樓面面積用作貯物用途,便有當然權利設於「工業」地帶的工辦樓宇內。

私人貨倉、私人特殊廠房

至於私人貨倉及特殊廠房,主要是為個別不能在一般工廈或商廈內營運的企業而設,例如造船、冷藏倉庫等。

投資工貿樓 規劃限制須留意

投資房地產的朋友,往往看中其穩定回報及升值潛力,亦毋須時刻凝視價格起伏。近年來工貿物業的用家及投資需求日增,而土地使用之研究報告亦協助了工業區改變規劃用途之步伐,加上工廈活化政策及住宅物業短期轉售徵收之額外印花稅等因素,工貿物業已漸漸成為投資新寵。

查閱地契 了解用途

如欲於這個市場分一杯羹,可能需要多做功課,了解多樣化的工貿物業。以地廠或舖為例,由於個別地契用途所限,可能只可用作工業用途。如符合城規用途並欲進行零售等商業活動,則需向地政總署申請豁免書並繳納相關費用,而豁免書亦有短期或長期之別。故此,地廠或舖市的投資朋友需留意細節,以免誤會個別物業之意向價過高或過低而影響投資分析及決定。

除地契外,投資工貿物業亦應考慮城規限制,例如位於非工業地帶而樓齡達三十年的工廈,申請強制售賣令的門檻,已由90%業權降低至80%。但此政策不適用於城規為工業地帶之工廈。另一方面,城規限制亦與活化政策息息相關。如該物業位於工業地帶,申請改裝為商廈需獲城規會批准;如物業處於其他指定用途(商貿)地帶,食肆及辦公室等為經常准許的用途,酒店方需向城規會申請。就上述地契及城規事宜之細節,可諮詢相熟之測量師或專業人士,就個別物業提供適當之建議。

 

 

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