往宅可説是物業資產的初階程度，而商廈、工廈一類可説是中階程度，至於商舖則是當中的高階程度。由於香港的工業已遷移，因此近年工廈的用途用已完全改變，變成可以與工業完全無關，而正因為工廈有「改變」的前提，亦令當中的潛力比住宅及商廈為高，因為投資能利用改變用途這策略，大幅提升當中的價值。當然，近年不少工廈已升值不少，初階者投資前要小心分析。
目前全港有1,400幢工廈，約半數位於商貿區，以前工廈真的用作工業用途，但現時已十分多元化，除會用作工業、貨倉外’亦會有半倉半寫仔樓’寫仔樓、特賣場、迷你倉、教學用途、私房菜、工廈劏房，住宅劏房，又或與育樂、交化’運動、藝術有關的各種活動場地’甚至是室內沙灘、足球場等。
至於工廈地下位置，即所謂的「地廠」，亦可向政府申請改變用途，可補地價或繳付容忍費，就可改作商舖用途。至於工廈天台，也有業主改成天台農莊，然後分成多個農田架放租，據知租金回報高達50%，頗為吸引。
但初階投資者要注意，上述所講的改變工廈用途’都涉及各種法律問題，同時也牽涉現實情況，所以投資前最好清晰了解’以免招致無謂的損失。
一般來説，投資者宜選擇業權較集中的工廈，因業權愈分散太多，就愈容易產生問題，起碼減少意見分歧的機會’對將來長遠發展較為有利。另外，一些樓層較少的工廈可能未用盡地積比率，當日後重建時，不必受到樓宇高度限制所約束’從而釋放出更多面積’這一點亦是重建的誘因之一’值得留意。因此’不妨尋找那些外型「又肥又矮」的工廈，這也是投資者「尋寶」的好地方。
説到工廈，不得不講述香港迷你倉的龍頭「時昌迷你倉」，表面看只是一盤經營迷你倉的生意，但其實，當中是一個地產項目，透過改變物業資產模式，從而令價值得以提升。
雖然時昌有很多物流，以及零售模式的運作，但整個企業最有價值的，都離不開自有的物業資產。2001年只由一個油塘工廈單位開始，到現在時昌在港九多處都擁多個物業單位，合共擁約100萬呎的工廈，當中3成為自有，擁有這些物業故然有價值，但當中最能發揮出價值的，是利用生意附加到物業裡，從而創造出更大的現金流，將工廈資產的價值大幅提升。
迷你倉，説穿了其實即是工廈劏房，而當中所運用的技巧就是改變工廈的用途，經過分拆、重組、包裝，將陳舊的工廠大廈重新包裝定位，成為了外觀不錯的迷你倉。
首先，這種迷你倉生意有生存空間是因為香港的居住環境夾窄，住宅的每呎價格十分昂貴。若一個家庭有很多不常用的雜物，與其佔有較貴呎租的住宅空間，倒不如將其存於較低呎租的迷你倉內，將更有化算。正因有這個大前提，才令迷你倉生意愈開愈多。
利用「改變」就能提升資產的價值，由於產生的現金流強，令其很快又可再投資另一工廈，之後這就能創造出更多的資產；再加上適當借貸，不斷重覆這動作，資產項就能以「乘」的模式快速增加，形成非常快速的「良性循環」效果，即是不斷的錢搵錢。
另外，由於有生意作為資產的附加I不止提升了租金回報，更可利用生意上的本質，運用技巧加快現金流入。而當中，利用預收租金就是一個很重要的技巧，例如提供各種折扣優惠，吸引客戶一次過預付一年的租金，成功令現金流快速流入。
在金融海嘯期間，銀行都不為屯門區的工廈作新融資，在無人接貨的情況下，部分工廈價格下跌了50%。時昌當時看中某屯門工廈，地點不錯價格又非常吸引，很適合改成迷你倉用途。但當時整個市場都缺乏資金，要貢這工廈銀行又不提供融資，自己現金又不足，應如何購買？
當時，時昌立即跟業主磋商，結果雙方同意延長成交期，隨即開始裝修，並同步大肆宣傳|吸引客戶，在交收前已正式招租，最重要的，當然是預收租金|即時大大增加現金，成功手持充足現金進行交易，並完成整個購買過程，獲得資產。
時昌就是由一個工廈單位開始，發展至今天的成績。在樓市低迷的2000年代，時昌的「改變」工廈模式獲得了很好的租金回報，基本上六、七年就能供完一層工廈，絕對是以租養樓的最佳示範。由於目標是不斷累積工廈資產，因此樓市下跌反而更高興，因這可累積更多的工廈。
憑強大的現金流，加上適當借貸，就能加快投資更多工廈。同時樓市開始上升，不只租金有調升的能力，物業價格上升亦能利用加按方法套取更多現金，以購買更多工廈。再加上預收租金，令現金流加快流入，成功以極快的模式去累積資產，最終成就今天的龐大物業組合。
原文刊於《財務自由行》——龔成
