⭐⭐⭐以工廈成為資產⭐⭐⭐

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往宅可説是物業資產的初階程度,而商廈、工廈一類可説是中階程度,至於商舖則是當中的高階程度。由於香港的工業已遷移,因此近年工廈的用途用已完全改變,變成可以與工業完全無關,而正因為工廈有「改變」的前提,亦令當中的潛力比住宅及商廈為高,因為投資能利用改變用途這策略,大幅提升當中的價值。當然,近年不少工廈已升值不少,初階者投資前要小心分析。

目前全港有1,400幢工廈,約半數位於商貿區,以前工廈真的用作工業用途,但現時已十分多元化,除會用作工業、貨倉外’亦會有半倉半寫仔樓’寫仔樓、特賣場、迷你倉、教學用途、私房菜、工廈劏房,住宅劏房,又或與育樂、交化’運動、藝術有關的各種活動場地’甚至是室內沙灘、足球場等。

至於工廈地下位置,即所謂的「地廠」,亦可向政府申請改變用途,可補地價或繳付容忍費,就可改作商舖用途。至於工廈天台,也有業主改成天台農莊,然後分成多個農田架放租,據知租金回報高達50%,頗為吸引。

但初階投資者要注意,上述所講的改變工廈用途’都涉及各種法律問題,同時也牽涉現實情況,所以投資前最好清晰了解’以免招致無謂的損失。

一般來説,投資者宜選擇業權較集中的工廈,因業權愈分散太多,就愈容易產生問題,起碼減少意見分歧的機會’對將來長遠發展較為有利。另外,一些樓層較少的工廈可能未用盡地積比率,當日後重建時,不必受到樓宇高度限制所約束’從而釋放出更多面積’這一點亦是重建的誘因之一’值得留意。因此’不妨尋找那些外型「又肥又矮」的工廈,這也是投資者「尋寶」的好地方。

説到工廈,不得不講述香港迷你倉的龍頭「時昌迷你倉」,表面看只是一盤經營迷你倉的生意,但其實,當中是一個地產項目,透過改變物業資產模式,從而令價值得以提升。

雖然時昌有很多物流,以及零售模式的運作,但整個企業最有價值的,都離不開自有的物業資產。2001年只由一個油塘工廈單位開始,到現在時昌在港九多處都擁多個物業單位,合共擁約100萬呎的工廈,當中3成為自有,擁有這些物業故然有價值,但當中最能發揮出價值的,是利用生意附加到物業裡,從而創造出更大的現金流,將工廈資產的價值大幅提升。

迷你倉,説穿了其實即是工廈劏房,而當中所運用的技巧就是改變工廈的用途,經過分拆、重組、包裝,將陳舊的工廠大廈重新包裝定位,成為了外觀不錯的迷你倉。

首先,這種迷你倉生意有生存空間是因為香港的居住環境夾窄,住宅的每呎價格十分昂貴。若一個家庭有很多不常用的雜物,與其佔有較貴呎租的住宅空間,倒不如將其存於較低呎租的迷你倉內,將更有化算。正因有這個大前提,才令迷你倉生意愈開愈多。

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利用「改變」就能提升資產的價值,由於產生的現金流強,令其很快又可再投資另一工廈,之後這就能創造出更多的資產;再加上適當借貸,不斷重覆這動作,資產項就能以「乘」的模式快速增加,形成非常快速的「良性循環」效果,即是不斷的錢搵錢。

另外,由於有生意作為資產的附加I不止提升了租金回報,更可利用生意上的本質,運用技巧加快現金流入。而當中,利用預收租金就是一個很重要的技巧,例如提供各種折扣優惠,吸引客戶一次過預付一年的租金,成功令現金流快速流入。

在金融海嘯期間,銀行都不為屯門區的工廈作新融資,在無人接貨的情況下,部分工廈價格下跌了50%。時昌當時看中某屯門工廈,地點不錯價格又非常吸引,很適合改成迷你倉用途。但當時整個市場都缺乏資金,要貢這工廈銀行又不提供融資,自己現金又不足,應如何購買?

當時,時昌立即跟業主磋商,結果雙方同意延長成交期,隨即開始裝修,並同步大肆宣傳|吸引客戶,在交收前已正式招租,最重要的,當然是預收租金|即時大大增加現金,成功手持充足現金進行交易,並完成整個購買過程,獲得資產。

時昌就是由一個工廈單位開始,發展至今天的成績。在樓市低迷的2000年代,時昌的「改變」工廈模式獲得了很好的租金回報,基本上六、七年就能供完一層工廈,絕對是以租養樓的最佳示範。由於目標是不斷累積工廈資產,因此樓市下跌反而更高興,因這可累積更多的工廈。

憑強大的現金流,加上適當借貸,就能加快投資更多工廈。同時樓市開始上升,不只租金有調升的能力,物業價格上升亦能利用加按方法套取更多現金,以購買更多工廈。再加上預收租金,令現金流加快流入,成功以極快的模式去累積資產,最終成就今天的龐大物業組合。

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原文刊於《財務自由行》——龔成

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