資料研究部於今年進行年度商舖空置率統計，並首度加入各核心區街舖租戶類型的分析，以讓市場掌握最新資訊。中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀共四個商舖核心區的街道，進行實地拍攝，以分析商戶及吉舖的分布。
四核心區共錄408間吉舖，相當於5.6%空置率，按年跌3.2個百分點，並為本行有統計紀錄以來近3年新低。當中，尖 沙咀及銅鑼灣空置率跌幅較大，而旺角空置率屬四區之中最低(3.5%)。在各區最主要街道中，皇后大道中的空置率為最高(6.7%) , 60間店舖中共錄得4間吉舖。
飲食業在四大核心區中為最常見店舖，佔整體約四分之—(1,850間，25.4%) , 其次為時裝／鞋履／皮具(13.0%)、水 電／五金／建材(9.7%)、珠寶鐘錶(5.5%)及藥房(3.3%)。此外，四核心區共有51間散貨場，與去年結果相若。
雖然市場仍有不明朗因素，但由於多項重要基建即將於今年落成，加上本港經濟表現強勁，而舖位租金也已經 回落至合理水平，本行預計明年整體空置率將再輕微下跌，當中尖沙咀空置率因高鐵即將落成而預計進—步下跌。
由於住宅「納米」單位供應增加及本地工作時數長，預料將有愈來愈多市民外出用餐，飲食業店舖預計將主導市場。隨著多項基建即將落成，核心區的遊客預計將有所增加，但受貿易戰和人民幣匯率影響，核心區租金水平預計將只會維持平穩。
零售業—向是本港經濟的寒暑表，而各大核心區的舖位空置及商戶分布情況，正好反映零售市道好淡。 然而，過往市場上的相關數據一向不多，各核心區街舖租戶類型的分析，以讓市場掌握最新資 訊。我們相信，有關數據對於業主或零售商在進行租務洽商時，也有莫大幫助。
空置率創紀錄新低
經過四年市場調整，香港商舖市場於今年錄得明顯的反彈。在訪港旅客發零售回升下，四大核心區共7,288間舖之中，最新錄得5.6%的空置率，按年下跌3.2個百分點，為有紀錄以來近3年新低。當中一線街和二線街的整體空置率分別是5.7%和7.3%，較去年下跌1.9和2.6個百分點，此外，四大核心區共有51間散貨場，與去年結果相若。
今年整體空置率下跌主要是基於：(1) 零售業復甦；(2) 店舖租金近年大跌，業主開始願意以低價租出物業，令不少零售商可重回核心區；(3) 不少國際品牌或本地連鎖店以開設期間限定店作為宣傳策略，以讓消費者對品牌有更深有的認識。
飲食業主導零售市場
四大核心區的主要店舖類型為飲食，佔總數四分之一(1,850間，25.4%) , 上述比例顯示飲食業近年的急速擴張，當 中因素除了本港是—個美食天堂之外，港人工作時間長及擠逼的居住環境（近年有大量附設開放式廚房的「納米」單位供應），也促使市民外出用餐，增加對食肆的需求。
時裝／鞋履／皮具(13.0%)、珠寶鐘錶(5.5%)和藥房(3.3%)為第二、匹及五主要商戶，單計藥房已合共240間。過往數 年，上述類型商戶於核心區佔—定比例，但隨著零售市道近年調整，部分上述類型的商戶被體驗式消費零售商，例 如飲食業所取代。
雖然市場對奢侈品的需求減少，但仍有不少時裝及國際奢侈品牌於四區設立據點，它們現今仍為本地消費者以及內 地遊客的熱門消費點，另外，相比內地，本港物價較為便宜而且品質有所保證，吸引大量內地遊客訪港於藥房及化 妝品店消費。
水電／五金／建材為核心區第三大類型店舖，佔整體商戶9.7%, 該類商戶主要開設於旺角特色街道如砵蘭街、廣東道 和新填地街，以產生協同效應。
銅鑼灣 Causeway Bay
旅遊業反彈空置率下跌
作為本港其中一個知名的旅遊區，銅繩灣於1,080間街舖中，共錄得88間吉舖，空置率為核心區中最高，高達 8.1%, 但仍按年顯著下跌4個百分點。業主願意減租，加上內地訪港旅客上升，令該個旅遊區受惠，空置率出現明 顯下跌。
此外，銅鑼灣的—線街及二線街舖空置率，分別為7.5%及9.9%，按年分別減少4.3及2.5個百分點。至於空置率 最高的街道為告士打道(33.3%)，而擁有最多吉舖的為謝斐道(20間）。不過，若撇除上述2條於過去數年均有大 量吉舖的街道後，銅玀灣整體空置率則跌至5.9%。
藥房及化妝品店受捧
以行業區分，飲食業佔銅鑼灣商舖共25.6%，大量飲食行業商戶如貢茶店於近期進駐銅鑼灣不同街道，例如利園 山道和白沙道，導致銅鑼灣空置率大幅下跌。
銅囉灣三分一的商舖為時裝／鞋履／皮具(19.4%)、珠寶鐘錶(7.4%)、藥房(4.4%)和化妝品／個人護理(4.4%)。 調查發現，銅鑼灣的化妝品／個人護理和藥房的合共佔比已接近珠寶鐘錶，相信這和內地遊客消費行為改變有關。事 實上，現時不少內地旅客都鍾情來港購入化妝品、奶粉及尿片等用品，令到相關行業於今年快速擴張，反而珠 寶鐘錶行業則相對表現審慎。
銅鑼灣的最主要街道羅素街只錄得1間吉舖，空置率為3.7%。縱然鐘錶珠寶消費不再是內地旅客的首選，但該類 行業仍然在羅素街佔有主導地位，並於該街道的27間街舖之中，佔去其中14間；至於時裝／鞋履／皮具及化妝品／ 個人護理排名第2及第3。
尖沙咀 Tsim Sha Tsui
空置率跌幅最大
尖沙咀作為另—個旅遊熱點，商舖市場的格局和銅玀灣相近。根據調查結果，在尖沙咀統計的1,506個街舖中， 有97個為吉舖，空置率為6.4%’受惠於訪港旅客人數上升所帶動，較去年統計的數字下降4.8個百分點。
其中，尖沙咀區—線街及二線街空置率分別為6.7%及5.1%, 較去年分別下降1.3及6.2個百分點。而加連威老道及 金馬倫道為當中最多吉舖(14和1 3間）及最高空置率(13.3%及12.5%)的街道。受網上商店發展影響，令原本 以服裝為主的加連威老道近年商戶大減及空置率上升，但由於今年有大量飲食商舖如貢茶店湧入，令加連威老 道空置率問題得到舒緩。事實上，該條街道的105間舖之中，19間為飲食業。
零售分布以旅客為主
作為旅遊熱點，尖沙咀區街舖分布與銅鑼灣相若，主要為：飲食(28.1 %)、時裝／鞋履／皮具(17.7%)、珠寶及鐘錶 (9.8%)、藥房(4.8%)及化妝品／個人護理(4.1 %)。當中尖沙咀的化妝品／個人護理、珠寶鐘錶、時裝I鞋履／皮具及 藥房佔比都較整體比例為高。
雖然尖沙咀大部分商舖是由飲食業佔用，不過，在該區的7條一線街之中，主要商戶卻是時裝／鞋履／皮具及珠 寶鐘錶，佔比合共接近4成，飲食業只佔約14%。這也意味著，飲食業商戶主要進駐的仍然是尖沙咀的二線 街。
該區的最主要街道廣東道共有58間街舖，當中並沒有任何吉舖，而該街道以珠寶鐘錶為主，共錄得23間，其 次為時裝I鞋履／皮具及化妝品／個人護理，分別錄得21間及7間。
中環 Central
消費力受跨國公司高管影響的地區
作為商業中心區，中環的舖市格局與其他核心區略有不同。該區最新空置率為7.6%• 按年微跌0.5個百分點，跌幅為核 心區之中最細，該區期內錄得106間吉舖。雖然零售業近期回暖，但田於中環區主要消費源自白領和跨國公司行政人員 而非內地遊客，而近年設於中環的外資公司數量減少，導致該區擁有高消費力人士減少，空置率跌幅也較小。
中環—線街及二線街空置率分別為4.7%和8.7%, 較去年分別下降2個百分點及上升3個百分點。中環區空置率最高的街 道為安蘭街，空置率高達37.5%, 而威靈頓街為最多吉舖數量的街道，共錄得9間吉舖。
在區內特色地段如蘇豪區及蘭桂坊的貢獻下，超過三分—位於中環區的商舖為飲食(33.5%) , 佔比為四核心區中最高， 高級餐廳、酒吧以及咖啡店於區內隨處可見。其他商舖包括時裝／鞋履／皮具(13.8%)、珠寶及鐘錶(4.8%)和銀行(2.9%)。
藝廊雲集的具品味社區
作為一個具品味人士雲集的社區，藝廊於中環也是十分普遍，全區共錄得19間，該類店舖大多集中於蘇豪區。此 外，區內錄得20間髮廊，相當於1.4%’比例也是匹核心區最高。
中環的最主要街道皇后大道中1至100號合共錄得4間吉舖，空置率為6.7%, 是四核心區最主要街道（廣東道、西洋 菜南街、羅素街和皇后大道中）中最高，主要商舖類型為時裝／鞋履／皮具及珠寶鐘錶，分別佔皇后大道中30% 及28.3%。
旺角 Mong Kok
吉舖甚少的熱鬧地區
於旺角3,308間商舖中，共發現11 7間吉舖，街舖空置率為3.5%• 是四核心區當中空置率最低的區份，較去年下跌 3.5個百分點。旺角作為熱門購物區，除了依賴遊客消費，民生商舖如花店(87間）和洗衣店(22間）也比較多，本地消費 在該區佔—定比重，旺角區空置率因而—向較低，加上今年旅遊業反彈，導致今年旺角區空置率跌幅更為顯著。
旺角區多條一線街及二線街合共有43間吉舖，空置率為4.2%• 較去年下跌1 .1個百分點，其中，黑布街錄得最高空 置率(16.3%)。
旺角街舖主要由飲食業(20.7%)和水電／五金／建材(20.1 %)構成，後者主要來自旺角特色街，例如砵蘭街、廣東 道及新填地街。而時裝I鞋履／皮具(8.4%)、珠寶及鐘錶(3.2%)和藥房(3.2%)商戶共佔旺角區商舖14.8%。其中， 藥房錄得105間，是四區之中最多。
散貨場數目隨短租大增
由於早年零售市道不景，不少業主為免長期丟空舖位而未能獲取租金收入，因而轉而把旗下物業短租。同時，旺 角的消費模式也適合散貨場經營，因此該區有較多的散貨場出現。調查顯示，旺角區合共錄得38間散貨場商舖， 主要集中於花園街及通菜街，分別各錄得7間。
西洋菜南街為旺角區最主要街道，在統計的92間商舖中，有2間為吉舖，空置率為2.2%, 並因短租個案上升而較去 年下跌5.3個百分點。另外，由於今年化妝品銷售表現良好，化妝品店積極擴充，導致化妝品店於西洋菜南街佔 比最高(23.9%) , 其次為時裝／鞋履／皮具(16.3%)和電子產品和電器(15.2%)。
展望 Outlook
核心區整膿空置率料微跌
多項不明朗因素影響未來商舖市場前景，當中包括(1) 中美貿易戰持續引致近期人民幣匯率轉趨弱勢（圖11) , 將 影響內地旅客訪港意欲，對整體旅客人數持續升勢有所影響； (2)美國聯儲局及本港銀行有機會在未來進行多次 加息，增加本地家庭供樓開支，影響消費意欲； (3)股市表現波動，並有持續下行風險，將對本地購買力有所影 響。(4)港元強勢（因美元所致）亦可能推動本地居民外遊，壓抑本地銷售表現。
雖然市場前景不明朗，但美聯工商舖資料研究部預料，隨著多項重要基建即將落成，包括港珠澳大橋、廣深港高鐵 站及蓮塘口岸，預計相關配套將能吸引更多內地遊客。另外，本港經濟表現仍然強勁，例如7月份本地失業率數 字為2.8%, 而第2季GDP按年增幡達3.5%, 各項利好因素或有助平衡貿易戰及加息所帶來的負面影響。
據我們理解，人民幣近月雖然大幅貶值，但整體而言，民生區商戶生意仍然平穩，至於化妝品店、藥房，甚至珠 寶鐘錶等零售商的生意影響亦未算巨大，不過，由於市場氣氛轉差，因此普遍零售商對擴充業務方面較為審慎。
綜合多項因素，本行預期，雖然零售商擴充步伐轉審慎，但核心區租金已經回落至合理水平，業主亦願意擴闊議 價空間，這將吸引商戶回歸核心區。因此，核心區街舖的空置水平未來預計可望再輕微下跌。
尖沙咀租務前景看俏
四核心區之中，我們對尖沙咀租務交投動力較為樂觀，因為高鐵站料於今年落成，屆時將吸引零售商前往進駐，預 料2019年尖沙咀街舖空置率將會下降。
在整體平穩的市場之下，旺角及銅鑼灣區，空置率亦預計將會再下跌。至於中環空置率預計將平穩至輕微下跌，因為 中環屬傳統商業區，但作為一個購物區，當面對市場不明朗因素時，將較易受到影響。不過，最近部分大品牌於中 環等地區開設期間限定店，以作為宣傳策略，上述趨勢預料將令該區部分吉舖被吸納。
飲食業商戶將繼續主導市場
近年，零售市場受到網上商店及客戶購物文化改變所影響，令購物體驗成為未來重要因素之 —，而食肆商戶預計將成為核心區主要租戶之—。隨著住宅『納米』單位供應增加（圖12) , 以及本地工作時數長（政府統計處顯示，本港逾25%員工每週工時長逾50.7小時），加上本地居 民近年的收入不斷上升（圖13) , 更多市民將選擇出外用餐，令整體食肆需求提升。
相反，雖然內地訪港旅客人數料持續平穩，但內地客對奢侈品的需求遠較數年前大減，而部 分珠寶鐘錶商戶現時改往其他非核心區進駐，例如元朗，也令該類商戶在核心區不再如以前 般活躍。
另一方面，長生生物事件發生後，內地藥品及食物安全問題再次引起關注，本港的產品由於 品質較好，對內地客有吸引力；加上貿易戰開始後，部分美國入口藥物及食品被內地加徵關 税，上述因素均會增加內地客來港購物的誘因，並可抵銷部分人民幣貶值影響，對藥房及化 妝品等商戶有利。
隨著本地及內地居民的收入穩步增加，消費者對於時尚品昧及健康生活的要求也相應提升。 內地中產近年經濟富裕，且逐漸帶動消費，這類人士有別於過往來港消費的富豪，他們更追 求生活時尚及健康生活，奢侈品反而並非他們的首選，這將有助提高市場對健康產品及運動 行業的需求。
此外，顧客愈來愈重視體驗式消費，加上科技日新月異，部分新行業例如電競遊戲公司，也 已經進駐核心區，為舖市格局帶來新改變，這些新興行業，相信日後可為舖市帶來更豐富的 元素。
租金水平料維持平穩
下半年的零售市場，預料將會繼續受到中美貿易戰，以及人民幣貶值所影響，預料情況最少 持續至今年11月美國中期選舉。至於大部分零售商戶，尤其奢侈品租客預期採觀望態度。另外， 隨著多項基建即將於今年落成，核心區的遊客預計將有所增加，將為舖市帶來支持，但整體 而言，核心區街舖租金預計將難以大幡上升。因此，儘管零售市道復甦中，但我們建議業主 在租金叫價仍需抱較現實的態度。
舖市經歷數年的調整期後，核心區舖租水平已經明顯回落，這也吸引各式各樣的零售商，包括飲食業等重返核心 區。雖然，下半年的舖市前景仍然存在多項不明朗因素，但我們對於後市仍審慎樂觀，相信空置率可望再進一步略 為回落。
然而，這次吉舖數目減少，情況將與數年前有所分別，皆因今次的空置率減少，是由於租金重回合理水平，吸引各行各 業進駐核心區所致，與早年奢侈品零售商等租戶大規模擴張，因而出現的搶租潮有別。
事實上，近月較積極擴充的租戶，主要是藥房、化妝品店、及飲食業，當中只有前兩者的付租能力較高，但仍未及 得上珠寶鐘錶行業。至於短期內，上述類型行業及健康護理、生活時尚等商戶料仍會成為租賃市場的主要動力，而 舖租水平預計亦難以回升至高位。
Sources from midlandici
