2021工商舖市場展望

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低基數+撒辣,成交量料彈升

由於(1)2020年的低基數效應 ,(2)非住宅物業雙倍印花税撤銷 ,(3)憧憬經濟出現復甦 ,加上(4)多個工商舖 新盤應市 ,我們預計2021年工商舖成交量將會反彈 ,全年可望達到逾5,000宗 ,較2020年升約三成 ,但仍 然較2013年的逾一萬宗低一半 。


當中 ,商舖及寫字樓的升幅預計較大 ,除了上述的因素之外 ,商舖物業預計會受惠旅遊業及零售業復甦 , 而商廈市場預計可受惠寫字樓全新盤的拆售活動所帶動 。

三大利淡漸減退 部分板塊或上半年見底

困擾投資市場的 「三座大山」: 中美貿易戰 、社會運動 、疫情大流行
一 、中美貿易戰 :如無意外 ,拜登將會成為美國新一任總統 ,雖然 ,市場預期中美貿易戰仍然會持續 ,但 我們認為拜登若順利上任後 ,首要的工作應為應付國內疫情及重新加強歐亞等盟友的關係 ,短期內未必會 再對華進一步強硬 。
二 、社會運動 :自從 《港區國安法》後 ,社會運動有所減退 ,我們預期社運即使未完全結束 ,但在2021年 的影響將不如2019 年下半年大 。
三 、疫情大流行 :疫苗研發陸續傳出好消息 ,預期2021年全球的重點將放在使用什麼疫苗 ,雖然香港 ,以 至全球疫 情未必會即時結束 ,但預計最壞時刻應該已經過去 。
在「三座大山」的影響力減退下,加上2020年低基數關係,我們預計香港經濟最快可望於2021年復甦,而 工商舖部分板塊或可於上半年率先見底 ,而能否大幅反彈 ,則需視乎經濟復甦的力度 。

新盤項目推售 帶動市場氣氛

在撤銷雙倍印花税效應下 ,加上預期市場氣氛回暖 ,多個全幢工商舖—手項 目預計會積極推出拆售 ,並會帶動市場氣氛 ,以及推動成交量向上 。
2021年有機會推售的項目均位於新興商貿區 ,分布於荃灣 、黃竹坑 、長沙灣及觀塘 。其中 ,主要戰場相信 是位於荃灣區 ,較矚目的包括新鴻基地產旗下德士古道250-254號項目 ,而第一集團亦有工廈及商廈項目可 供拆售 。
此外 ,繼荔枝角道888號之後 ,新世界長沙灣永康街 甲廈項 目最快也有望於2021年推售 。

中資增 外資減

至2020年為止 ,於香港設立辦事處而母公司為中國內地的機構有1,986間(佔比22.0%) , 於全球各地排名第
一 ,亦是少數2020年錄得增長的地區 。未來預計中資客來港投資的比重增加 ,有以下多個原因 :
一 、中美持續角力 ,中概股積極回港上市 ,不少中資公司意識到需把歐美的辦事處搬回中國內地或香港
二 、中國簽署 「區域全面經濟夥伴協定」(RCEP)後 ,預計日後與亞太多國的貿易往來更加頻密 ,香港正是 內地公司設點的理想選址 。
三 、疫情緩和後預計中港將會恢復通關 ,中資客屆時也可望來港入市
四 、人民幣匯率持續走強 ,增加香港物業對中資財團的吸引力
另一方面 ,香港設立 《港區國安法》後 ,預料將有少部分歐美及台資機構撤離香港 ,形成此消彼長 ,但計 及大量中資公司來港後 ,辦事處總數仍會上升 。
因此 ,我們預計2021年投資市場之中 ,中資客源佔比將會增加 ,並以寫字樓為主 。

工廈

疫情下數據中心需求增

疫情下5G、「大數據」及視像會議軟件更廣泛應用 ,而數據中心可為營運商加快傳輸速度及提升儲存容量 ,令相關需求增加 ,惟香港適合的用地及可以改裝成數據中心的工廈有限 。
中國移動以56億港元投得沙田工業地 ,為歷來最貴 。另外佳明集團買入兩幅粉嶺地 ,同樣擬建數據中心 。

電子商貿盛行 倉庫物流中心需求穏

疫情下多國封城 ,供應及物流鏈中斷 ,但醫療物資 、個人防護裝備及生活必需品等需求增加 ,再加上電子商貿愈見盛行 ,用作存貨及貨物運輸的倉庫及物流中心需求穩定 。 疫清也衍生部分行業 ,如口罩廠及外賣食品工場 ,為相關租務成交帶來支持 。

多個利好因素帶動 成交量料上升

受活化工廈2.0及新盤帶動,再加上撤辣及低基數效應,今年工廈成交量預計會較去年上升25%, 租售價料 升5%以內。

撤辣令用家及投資者入市成本下降 ,由於工廈有不少細銀碼單位 ,預計將吸引更多準買家入市 。
拜登當選美國總統 ,預計其中美出口及貿易政策將對工廈業主的投資取態帶來影響 。另外中國簽署 「區域 全面經濟夥伴協定」 (RCEP) , 或會促進中國與亞太多國之間的貿易 ,香港作為轉口港及區內交通樞紐 ,相 信可協助重建供應鏈 。
今年有機會推出的工廈新盤包括兩個荃灣項目 ,如新地德士古道250-254號及第—集團國際企業中心二期 。

補地價標準金頵 加快活化工廈過程

去年施政報告提到將推行 「標準金額」 徵收補價的先導計劃 ,擬於今年初推出 。初步計劃是按分區及重建 用途來制訂不同價單 ,方便發展商及業主更容易掌握補地價的成本 ,增加重建工廈誘因 ,或會加快活化工 廈過程 。
部分地區如屯門單—業權的舊式工廈佔比較多 ,或會較受惠 。
然而 ,補地價的標準金額不能定得太高 ,否則反而會降低重建工廈意欲 ,另外政府也應該適時檢討計劃成 效。
活化工廈2.0下 ,現有傳統分層工廈存量減少 ,但部分創意產業如 「網紅」 丶娛樂/唱片公司的錄音室及手遊 行業需求仍在 ,預計會為工廈租售價帶來支持 。

網購新鮮食品需求增 冷鏈物流或受惠

醫療物資 、生活必需品及電子商貿需求穩定 ,若全球疫情受控 ,陸路及海路航運逐漸恢復 ,將繼續為物流中心及貨倉需求帶來支持 。
疫情下全球供應鏈中斷,導致客戶訂單取消及貨物延遲付運,對製造業如紡織成衣業的影響頗大,預計工 慶 廈租客中該行業的佔比將會繼續減少 ,但由於網購漸趨盛行及涉及更多不同類型的貨品 ,工廈租客類型也將更多元化 。
部分國家研發的疫苗需要低温儲存 ,再加上網購新鮮蔬果及肉類或會更盛行 ,預計冷鏈物流及倉庫需求將會增加 。
本港疫情反覆 ,社交距離措施有機會於今年再度收緊 ,相信會令外賣生意及外賣工場的需求保持平穩 。然 而 ,由於現時本港口罩供應充足及將近飽和 ,預計口罩廠未來的發展空間有限 。

荃灣前景看俏

短線而言 ,荃灣工廈值得留意 ,主要是由於該區是傳統工業區 ,周邊發展成熟 ,而且價格低水 。荃灣區交通配套充足 ,除雙鐵匯聚外 ,也鄰近港珠澳大橋 ,方便廠家往返內地 。
今年荃灣區將有工廈新盤推出 ,相信該區或會成為焦點 。

商廈

憧憬復甦 北水國歸 售價料喘定

市場憧憬2021年經濟復甦 ,中港或會恢復通關 ,屆時 「北水」將會回歸寫字樓市場 ,令到售價跌勢有望喘 定 ,我們預計2021年寫字樓售價將會先跌後穩 。
現時多區甲級商廈呎價均大幅回落 ,例如金鐘及上環部分成交呎價 ,已經貼近2萬港元 ,我們認為在低基數 情況下 ,核心區寫字樓的售價有望出現反彈 ,當中以跌幅較大的金鐘區反彈幅度會較顯著 。不過 ,非核心 區寫字樓 由於潛在供應多 ,預計表現將會不及核心 區 。
投資者也應該留意新—年的商業地賣地情況 ,因為發展商的取態對於寫字樓市場前景有—定啟示 ,而中環 新海濱商業用地更是後市的測温計 。

潛在供應多 租金難彈升

2022年將有超過500萬呎(建築面積)甲廈落成 ,相當於超過2幢國金二期(Two IFC) , 情況屬近年罕見 ,該批單位主要位於非核心區 ,最快料於2021年下半年開始招租 ,勢對租務市場帶來壓力 。
此外 ,疫情令到大型企業對開支更加審慎 ,加上不少金融機構逐漸適應實施在家工作 (WFH) , 長遠而言預料會輕微影響寫字樓的需求 。
我們預計2021年整體甲廈租金將會持平 ,但九龍東跌幅將會較大 ,幅度預計約5%至10% 。不過 ,金鐘一帶的分散業權甲廈租金過去一年跌幅顎著 ,在低基數效應下 ,預計2021年表現料會出現反彈 。

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