2018核心區商戶分布調查報告

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物業編號:RCPHK6127

資料研究部於今年進行年度商舖空置率統計,並首度加入各核心區街舖租戶類型的分析,以讓市場掌握最新資訊。中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀共四個商舖核心區的街道,進行實地拍攝,以分析商戶及吉舖的分布。

四核心區共錄408間吉舖,相當於5.6%空置率,按年跌3.2個百分點,並為本行有統計紀錄以來近3年新低。當中,尖 沙咀及銅鑼灣空置率跌幅較大,而旺角空置率屬四區之中最低(3.5%)。在各區最主要街道中,皇后大道中的空置率為最高(6.7%) , 60間店舖中共錄得4間吉舖。

飲食業在四大核心區中為最常見店舖,佔整體約四分之—(1,850間,25.4%) , 其次為時裝/鞋履/皮具(13.0%)、水 電/五金/建材(9.7%)、珠寶鐘錶(5.5%)及藥房(3.3%)。此外,四核心區共有51間散貨場,與去年結果相若。

雖然市場仍有不明朗因素,但由於多項重要基建即將於今年落成,加上本港經濟表現強勁,而舖位租金也已經 回落至合理水平,本行預計明年整體空置率將再輕微下跌,當中尖沙咀空置率因高鐵即將落成而預計進—步下跌。

由於住宅「納米」單位供應增加及本地工作時數長,預料將有愈來愈多市民外出用餐,飲食業店舖預計將主導市場。隨著多項基建即將落成,核心區的遊客預計將有所增加,但受貿易戰和人民幣匯率影響,核心區租金水平預計將只會維持平穩。

零售業—向是本港經濟的寒暑表,而各大核心區的舖位空置及商戶分布情況,正好反映零售市道好淡。 然而,過往市場上的相關數據一向不多,各核心區街舖租戶類型的分析,以讓市場掌握最新資 訊。我們相信,有關數據對於業主或零售商在進行租務洽商時,也有莫大幫助。

空置率創紀錄新低

經過四年市場調整,香港商舖市場於今年錄得明顯的反彈。在訪港旅客發零售回升下,四大核心區共7,288間舖之中,最新錄得5.6%的空置率,按年下跌3.2個百分點,為有紀錄以來近3年新低。當中一線街和二線街的整體空置率分別是5.7%和7.3%,較去年下跌1.9和2.6個百分點,此外,四大核心區共有51間散貨場,與去年結果相若。

今年整體空置率下跌主要是基於:(1) 零售業復甦;(2) 店舖租金近年大跌,業主開始願意以低價租出物業,令不少零售商可重回核心區;(3) 不少國際品牌或本地連鎖店以開設期間限定店作為宣傳策略,以讓消費者對品牌有更深有的認識。

 

飲食業主導零售市場

四大核心區的主要店舖類型為飲食,佔總數四分之一(1,850間,25.4%) , 上述比例顯示飲食業近年的急速擴張,當 中因素除了本港是—個美食天堂之外,港人工作時間長及擠逼的居住環境(近年有大量附設開放式廚房的「納米」單位供應),也促使市民外出用餐,增加對食肆的需求。

時裝/鞋履/皮具(13.0%)、珠寶鐘錶(5.5%)和藥房(3.3%)為第二、匹及五主要商戶,單計藥房已合共240間。過往數 年,上述類型商戶於核心區佔—定比例,但隨著零售市道近年調整,部分上述類型的商戶被體驗式消費零售商,例 如飲食業所取代。

雖然市場對奢侈品的需求減少,但仍有不少時裝及國際奢侈品牌於四區設立據點,它們現今仍為本地消費者以及內 地遊客的熱門消費點,另外,相比內地,本港物價較為便宜而且品質有所保證,吸引大量內地遊客訪港於藥房及化 妝品店消費。

水電/五金/建材為核心區第三大類型店舖,佔整體商戶9.7%, 該類商戶主要開設於旺角特色街道如砵蘭街、廣東道 和新填地街,以產生協同效應。


銅鑼灣 Causeway Bay

旅遊業反彈空置率下跌

作為本港其中一個知名的旅遊區,銅繩灣於1,080間街舖中,共錄得88間吉舖,空置率為核心區中最高,高達 8.1%, 但仍按年顯著下跌4個百分點。業主願意減租,加上內地訪港旅客上升,令該個旅遊區受惠,空置率出現明 顯下跌。

此外,銅鑼灣的—線街及二線街舖空置率,分別為7.5%及9.9%,按年分別減少4.3及2.5個百分點。至於空置率 最高的街道為告士打道(33.3%),而擁有最多吉舖的為謝斐道(20間)。不過,若撇除上述2條於過去數年均有大 量吉舖的街道後,銅玀灣整體空置率則跌至5.9%。

藥房及化妝品店受捧

以行業區分,飲食業佔銅鑼灣商舖共25.6%,大量飲食行業商戶如貢茶店於近期進駐銅鑼灣不同街道,例如利園 山道和白沙道,導致銅鑼灣空置率大幅下跌。

銅囉灣三分一的商舖為時裝/鞋履/皮具(19.4%)、珠寶鐘錶(7.4%)、藥房(4.4%)和化妝品/個人護理(4.4%)。 調查發現,銅鑼灣的化妝品/個人護理和藥房的合共佔比已接近珠寶鐘錶,相信這和內地遊客消費行為改變有關。事 實上,現時不少內地旅客都鍾情來港購入化妝品、奶粉及尿片等用品,令到相關行業於今年快速擴張,反而珠 寶鐘錶行業則相對表現審慎。

銅鑼灣的最主要街道羅素街只錄得1間吉舖,空置率為3.7%。縱然鐘錶珠寶消費不再是內地旅客的首選,但該類 行業仍然在羅素街佔有主導地位,並於該街道的27間街舖之中,佔去其中14間;至於時裝/鞋履/皮具及化妝品/ 個人護理排名第2及第3。


尖沙咀 Tsim Sha Tsui

空置率跌幅最大

尖沙咀作為另—個旅遊熱點,商舖市場的格局和銅玀灣相近。根據調查結果,在尖沙咀統計的1,506個街舖中, 有97個為吉舖,空置率為6.4%’受惠於訪港旅客人數上升所帶動,較去年統計的數字下降4.8個百分點。

其中,尖沙咀區—線街及二線街空置率分別為6.7%及5.1%, 較去年分別下降1.3及6.2個百分點。而加連威老道及 金馬倫道為當中最多吉舖(14和1 3間)及最高空置率(13.3%及12.5%)的街道。受網上商店發展影響,令原本 以服裝為主的加連威老道近年商戶大減及空置率上升,但由於今年有大量飲食商舖如貢茶店湧入,令加連威老 道空置率問題得到舒緩。事實上,該條街道的105間舖之中,19間為飲食業。

零售分布以旅客為主

作為旅遊熱點,尖沙咀區街舖分布與銅鑼灣相若,主要為:飲食(28.1 %)、時裝/鞋履/皮具(17.7%)、珠寶及鐘錶 (9.8%)、藥房(4.8%)及化妝品/個人護理(4.1 %)。當中尖沙咀的化妝品/個人護理、珠寶鐘錶、時裝I鞋履/皮具及 藥房佔比都較整體比例為高。

雖然尖沙咀大部分商舖是由飲食業佔用,不過,在該區的7條一線街之中,主要商戶卻是時裝/鞋履/皮具及珠 寶鐘錶,佔比合共接近4成,飲食業只佔約14%。這也意味著,飲食業商戶主要進駐的仍然是尖沙咀的二線 街。

該區的最主要街道廣東道共有58間街舖,當中並沒有任何吉舖,而該街道以珠寶鐘錶為主,共錄得23間,其 次為時裝I鞋履/皮具及化妝品/個人護理,分別錄得21間及7間。


中環 Central

消費力受跨國公司高管影響的地區

作為商業中心區,中環的舖市格局與其他核心區略有不同。該區最新空置率為7.6%• 按年微跌0.5個百分點,跌幅為核 心區之中最細,該區期內錄得106間吉舖。雖然零售業近期回暖,但田於中環區主要消費源自白領和跨國公司行政人員 而非內地遊客,而近年設於中環的外資公司數量減少,導致該區擁有高消費力人士減少,空置率跌幅也較小。

中環—線街及二線街空置率分別為4.7%和8.7%, 較去年分別下降2個百分點及上升3個百分點。中環區空置率最高的街 道為安蘭街,空置率高達37.5%, 而威靈頓街為最多吉舖數量的街道,共錄得9間吉舖。

在區內特色地段如蘇豪區及蘭桂坊的貢獻下,超過三分—位於中環區的商舖為飲食(33.5%) , 佔比為四核心區中最高, 高級餐廳、酒吧以及咖啡店於區內隨處可見。其他商舖包括時裝/鞋履/皮具(13.8%)、珠寶及鐘錶(4.8%)和銀行(2.9%)。

藝廊雲集的具品味社區

作為一個具品味人士雲集的社區,藝廊於中環也是十分普遍,全區共錄得19間,該類店舖大多集中於蘇豪區。此 外,區內錄得20間髮廊,相當於1.4%’比例也是匹核心區最高。

中環的最主要街道皇后大道中1至100號合共錄得4間吉舖,空置率為6.7%, 是四核心區最主要街道(廣東道、西洋 菜南街、羅素街和皇后大道中)中最高,主要商舖類型為時裝/鞋履/皮具及珠寶鐘錶,分別佔皇后大道中30% 及28.3%。


旺角 Mong Kok

吉舖甚少的熱鬧地區

於旺角3,308間商舖中,共發現11 7間吉舖,街舖空置率為3.5%• 是四核心區當中空置率最低的區份,較去年下跌 3.5個百分點。旺角作為熱門購物區,除了依賴遊客消費,民生商舖如花店(87間)和洗衣店(22間)也比較多,本地消費 在該區佔—定比重,旺角區空置率因而—向較低,加上今年旅遊業反彈,導致今年旺角區空置率跌幅更為顯著。

旺角區多條一線街及二線街合共有43間吉舖,空置率為4.2%• 較去年下跌1 .1個百分點,其中,黑布街錄得最高空 置率(16.3%)。

旺角街舖主要由飲食業(20.7%)和水電/五金/建材(20.1 %)構成,後者主要來自旺角特色街,例如砵蘭街、廣東 道及新填地街。而時裝I鞋履/皮具(8.4%)、珠寶及鐘錶(3.2%)和藥房(3.2%)商戶共佔旺角區商舖14.8%。其中, 藥房錄得105間,是四區之中最多。

散貨場數目隨短租大增

由於早年零售市道不景,不少業主為免長期丟空舖位而未能獲取租金收入,因而轉而把旗下物業短租。同時,旺 角的消費模式也適合散貨場經營,因此該區有較多的散貨場出現。調查顯示,旺角區合共錄得38間散貨場商舖, 主要集中於花園街及通菜街,分別各錄得7間。

西洋菜南街為旺角區最主要街道,在統計的92間商舖中,有2間為吉舖,空置率為2.2%, 並因短租個案上升而較去 年下跌5.3個百分點。另外,由於今年化妝品銷售表現良好,化妝品店積極擴充,導致化妝品店於西洋菜南街佔 比最高(23.9%) , 其次為時裝/鞋履/皮具(16.3%)和電子產品和電器(15.2%)。


展望 Outlook

核心區整膿空置率料微跌

多項不明朗因素影響未來商舖市場前景,當中包括(1) 中美貿易戰持續引致近期人民幣匯率轉趨弱勢(圖11) , 將 影響內地旅客訪港意欲,對整體旅客人數持續升勢有所影響; (2)美國聯儲局及本港銀行有機會在未來進行多次 加息,增加本地家庭供樓開支,影響消費意欲; (3)股市表現波動,並有持續下行風險,將對本地購買力有所影 響。(4)港元強勢(因美元所致)亦可能推動本地居民外遊,壓抑本地銷售表現。

雖然市場前景不明朗,但美聯工商舖資料研究部預料,隨著多項重要基建即將落成,包括港珠澳大橋、廣深港高鐵 站及蓮塘口岸,預計相關配套將能吸引更多內地遊客。另外,本港經濟表現仍然強勁,例如7月份本地失業率數 字為2.8%, 而第2季GDP按年增幡達3.5%, 各項利好因素或有助平衡貿易戰及加息所帶來的負面影響。

據我們理解,人民幣近月雖然大幅貶值,但整體而言,民生區商戶生意仍然平穩,至於化妝品店、藥房,甚至珠 寶鐘錶等零售商的生意影響亦未算巨大,不過,由於市場氣氛轉差,因此普遍零售商對擴充業務方面較為審慎。

綜合多項因素,本行預期,雖然零售商擴充步伐轉審慎,但核心區租金已經回落至合理水平,業主亦願意擴闊議 價空間,這將吸引商戶回歸核心區。因此,核心區街舖的空置水平未來預計可望再輕微下跌。

尖沙咀租務前景看俏

四核心區之中,我們對尖沙咀租務交投動力較為樂觀,因為高鐵站料於今年落成,屆時將吸引零售商前往進駐,預 料2019年尖沙咀街舖空置率將會下降。

在整體平穩的市場之下,旺角及銅鑼灣區,空置率亦預計將會再下跌。至於中環空置率預計將平穩至輕微下跌,因為 中環屬傳統商業區,但作為一個購物區,當面對市場不明朗因素時,將較易受到影響。不過,最近部分大品牌於中 環等地區開設期間限定店,以作為宣傳策略,上述趨勢預料將令該區部分吉舖被吸納。

飲食業商戶將繼續主導市場

近年,零售市場受到網上商店及客戶購物文化改變所影響,令購物體驗成為未來重要因素之 —,而食肆商戶預計將成為核心區主要租戶之—。隨著住宅『納米』單位供應增加(圖12) , 以及本地工作時數長(政府統計處顯示,本港逾25%員工每週工時長逾50.7小時),加上本地居 民近年的收入不斷上升(圖13) , 更多市民將選擇出外用餐,令整體食肆需求提升。

相反,雖然內地訪港旅客人數料持續平穩,但內地客對奢侈品的需求遠較數年前大減,而部 分珠寶鐘錶商戶現時改往其他非核心區進駐,例如元朗,也令該類商戶在核心區不再如以前 般活躍。

另一方面,長生生物事件發生後,內地藥品及食物安全問題再次引起關注,本港的產品由於 品質較好,對內地客有吸引力;加上貿易戰開始後,部分美國入口藥物及食品被內地加徵關 税,上述因素均會增加內地客來港購物的誘因,並可抵銷部分人民幣貶值影響,對藥房及化 妝品等商戶有利。

隨著本地及內地居民的收入穩步增加,消費者對於時尚品昧及健康生活的要求也相應提升。 內地中產近年經濟富裕,且逐漸帶動消費,這類人士有別於過往來港消費的富豪,他們更追 求生活時尚及健康生活,奢侈品反而並非他們的首選,這將有助提高市場對健康產品及運動 行業的需求。

此外,顧客愈來愈重視體驗式消費,加上科技日新月異,部分新行業例如電競遊戲公司,也 已經進駐核心區,為舖市格局帶來新改變,這些新興行業,相信日後可為舖市帶來更豐富的 元素。

租金水平料維持平穩

下半年的零售市場,預料將會繼續受到中美貿易戰,以及人民幣貶值所影響,預料情況最少 持續至今年11月美國中期選舉。至於大部分零售商戶,尤其奢侈品租客預期採觀望態度。另外, 隨著多項基建即將於今年落成,核心區的遊客預計將有所增加,將為舖市帶來支持,但整體 而言,核心區街舖租金預計將難以大幡上升。因此,儘管零售市道復甦中,但我們建議業主 在租金叫價仍需抱較現實的態度。

 

舖市經歷數年的調整期後,核心區舖租水平已經明顯回落,這也吸引各式各樣的零售商,包括飲食業等重返核心 區。雖然,下半年的舖市前景仍然存在多項不明朗因素,但我們對於後市仍審慎樂觀,相信空置率可望再進一步略 為回落。

然而,這次吉舖數目減少,情況將與數年前有所分別,皆因今次的空置率減少,是由於租金重回合理水平,吸引各行各 業進駐核心區所致,與早年奢侈品零售商等租戶大規模擴張,因而出現的搶租潮有別。

事實上,近月較積極擴充的租戶,主要是藥房、化妝品店、及飲食業,當中只有前兩者的付租能力較高,但仍未及 得上珠寶鐘錶行業。至於短期內,上述類型行業及健康護理、生活時尚等商戶料仍會成為租賃市場的主要動力,而 舖租水平預計亦難以回升至高位。

 

Sources from midlandici

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