香港各區工商舖2025年成交表現分析報告

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2025年上半年香港工商舖市場展現溫和復甦跡象,總成交量達2,152宗,較2024年同期增長約8%12。市場分化明顯,工業區域表現強勁,而傳統核心商業區則復甦緩慢,反映香港經濟結構轉型及新興產業發展對不同地區的差異化影響。

月度成交趨勢分析

香港工商舖市場在2025年上半年呈現波動中上升的趨勢,4月份錄得461宗成交,創近3年新高13

香港工商舖2025年月度成交量趨勢

香港工商舖2025年月度成交量趨勢

市場月度表現顯示明顯的季節性特徵,2月份受農曆新年假期影響,成交量降至272宗的低位4。3月份市場迅速回暖至396宗,而4月份的強勁表現主要受惠於政府將400萬元或以下物業印花稅減至100元的政策刺激3。5月份成交量稍有回落至338宗,6月份截至19日已錄得284宗成交5

各區復甦表現分化

香港各區工商舖市場復甦呈現顯著分化,工業及新興商業區表現遠優於傳統核心區16

香港各區工商舖復甦指數表現 (2025年)

香港各區工商舖復甦指數表現 (2025年)

觀塘區以復甦指數140領跑全港,成交按年激增270%,成為市場復甦的領頭羊17。長沙灣區緊隨其後,復甦指數達135,按年增長31%6。東九龍區受惠於「起動九龍東」發展計劃,復甦指數達130,按年大幅增長80%78。荃灣區作為重要工商業混合區域,復甦指數為125,按年增長25%1

相反,傳統核心商業區復甦困難重重。尖沙咀區復甦指數僅為80,成交按年下跌31%98。中環作為金融中心,復甦指數為90,成交按年下跌20%68。旺角區復甦指數85,同樣錄得31%的按年跌幅610。沙田區表現最為疲弱,復甦指數僅65,成交按年急跌35%6

按年變化地區對比

各區成交表現的按年變化清楚顯示香港商業地產市場的結構性轉變16

香港各區工商舖成交按年變化 (2025年)

香港各區工商舖成交按年變化 (2025年)

工業及新興地區的強勁增長反映新經濟發展對物業需求的推動作用。觀塘區270%的按年增長主要受惠於電商、物流及高科技行業發展1。東九龍區80%的增長則得益於大量新式工廈供應及區域發展規劃7

傳統商業區的負增長則反映零售業調整、遙距工作普及及旅遊業復甦緩慢的影響。紅磡區錄得最大跌幅53%,主要因為區內商舖受消費模式轉變衝擊910

物業類型表現比較

2025年上半年不同類型工商舖表現分化明顯,工廈成為市場主力14

香港工商舖按物業類型月度成交表現 (2025年上半年)

香港工商舖按物業類型月度成交表現 (2025年上半年)

工廈市場表現最為突出,上半年錄得1,156宗成交,佔整體市場份額53.7%,按年增長20%4。工廈的強勁表現主要受惠於製造業回流、倉儲需求增長及新經濟發展11。商廈市場錄得528宗成交,市場份額24.5%,同樣錄得20%的按年增長4。舖位市場相對疲弱,成交468宗,市場份額21.8%,按年僅增長6%410

市場推動因素分析

2025年工商舖市場復甦主要受多項利好因素推動113。政府政策支持發揮關鍵作用,包括將400萬元或以下物業印花稅減至100元,有效刺激細價物業成交3。利率下行週期預期降低買家借貸成本,提升市場流動性113

深圳恢復「一簽多行」政策為零售及餐飲舖位市道帶來正面影響9610。新股首次公開發行活動增加及港股表現改善,為商廈市場注入動力11。工業轉型及新經濟發展需求持續推動工廈市場表現11

投資回報率分析

不同類型物業的投資回報率呈現差異化表現,工廈投資回報率最具吸引力11。工廈平均回報率達4.5%,超越部分定期存款利率,成為投資首選11。商廈回報率相對較低,甲級和乙級商廈分別為2.9%和3.4%11。舖位回報率回升至3.4%水平,計及潛在價格升幅後更具吸引力11

未來市場展望

預期2025年全年工商舖成交量將達3,700宗,按年增長8%611。工廈將繼續領跑市場,預計全年成交2,150宗,按年增長20%11。商廈市場預計錄得900宗成交,按年增長20%,但價格將持續受壓11。舖位市場受惠於「一簽多行」政策,預計成交增長20%至1,150宗11

市場復甦步伐預期將持續,但地區分化趨勢將更加明顯。工業及新興商業區有望繼續受惠於經濟結構轉型,而傳統核心區則需要重新定位以適應新經濟模式16。整體而言,香港工商舖市場已逐步走出低谷,但全面復甦仍需時間鞏固。

  1. https://www.midlandici.com.hk/ics/property/analysis
  2. https://oir.centanet.com/transaction/sale/
  3. https://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%B1%95%E6%9C%9B2025-%E5%8E%BB%E5%B9%B4%E6%9C%AC%E6%B8%AF%E5%B7%A5%E5%95%86%E8%88%96%E6%88%90%E4%BA%A4%E9%87%8F%E5%89%B51996%E5%B9%B4%E6%9C%89%E7%B4%80%E9%8C%84%E4%BB%A5%E4%BE%86%E6%AD%B7%E5%8F%B2%E6%96%B0%E4%BD%8E-%E5%86%80-%E7%B0%BD%E5%A4%9A%E8%A1%8C-%E5%88%BA%E6%BF%80%E5%8F%8D%E5%BD%88-081415764.html
  4. https://www.linkedin.com/pulse/hong-kong-commercial-property-market-sizzling-transaction-angus-luk-ofk1c
  5. https://www.ricacorp.com/articles/2025/01/13/%E6%B8%9B%E6%81%AF%E6%95%91%E5%B8%82%E7%B6%93%E6%BF%9F%E5%8D%87-%E4%B8%80%E7%B0%BD%E5%A4%9A%E8%A1%8C%E4%BE%86%E6%8C%AF%E8%88%88-%E5%B7%A5%E5%95%86%E8%88%96%E4%BB%8A%E5%B9%B4%E8%B2%B7%E8%B3%A3%E6%9C%9B/
  6. https://oir.centanet.com
  7. https://hongkongbusiness.hk/markets-investing/news/hong-kong-real-estate-poised-grow-in-2025-amidst-sustained-retail-office-demand
  8. https://www.midlandici.com.hk/ics/property/transaction/industrial
  9. https://oir.centanet.com/transaction/for-all/retail/hong-kong-central-peter-building-queen’s-road-central/detail/1240400580/
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  28. https://ps.hket.com/article/3961216
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