
2025年上半年香港工商舖市場展現溫和復甦跡象,總成交量達2,152宗,較2024年同期增長約8%12。市場分化明顯,工業區域表現強勁,而傳統核心商業區則復甦緩慢,反映香港經濟結構轉型及新興產業發展對不同地區的差異化影響。
月度成交趨勢分析
香港工商舖市場在2025年上半年呈現波動中上升的趨勢,4月份錄得461宗成交,創近3年新高13。

香港工商舖2025年月度成交量趨勢
市場月度表現顯示明顯的季節性特徵,2月份受農曆新年假期影響,成交量降至272宗的低位4。3月份市場迅速回暖至396宗,而4月份的強勁表現主要受惠於政府將400萬元或以下物業印花稅減至100元的政策刺激3。5月份成交量稍有回落至338宗,6月份截至19日已錄得284宗成交5。
各區復甦表現分化
香港各區工商舖市場復甦呈現顯著分化,工業及新興商業區表現遠優於傳統核心區16。

香港各區工商舖復甦指數表現 (2025年)
觀塘區以復甦指數140領跑全港,成交按年激增270%,成為市場復甦的領頭羊17。長沙灣區緊隨其後,復甦指數達135,按年增長31%6。東九龍區受惠於「起動九龍東」發展計劃,復甦指數達130,按年大幅增長80%78。荃灣區作為重要工商業混合區域,復甦指數為125,按年增長25%1。
相反,傳統核心商業區復甦困難重重。尖沙咀區復甦指數僅為80,成交按年下跌31%98。中環作為金融中心,復甦指數為90,成交按年下跌20%68。旺角區復甦指數85,同樣錄得31%的按年跌幅610。沙田區表現最為疲弱,復甦指數僅65,成交按年急跌35%6。
按年變化地區對比
各區成交表現的按年變化清楚顯示香港商業地產市場的結構性轉變16。

香港各區工商舖成交按年變化 (2025年)
工業及新興地區的強勁增長反映新經濟發展對物業需求的推動作用。觀塘區270%的按年增長主要受惠於電商、物流及高科技行業發展1。東九龍區80%的增長則得益於大量新式工廈供應及區域發展規劃7。
傳統商業區的負增長則反映零售業調整、遙距工作普及及旅遊業復甦緩慢的影響。紅磡區錄得最大跌幅53%,主要因為區內商舖受消費模式轉變衝擊910。
物業類型表現比較
2025年上半年不同類型工商舖表現分化明顯,工廈成為市場主力14。

香港工商舖按物業類型月度成交表現 (2025年上半年)
工廈市場表現最為突出,上半年錄得1,156宗成交,佔整體市場份額53.7%,按年增長20%4。工廈的強勁表現主要受惠於製造業回流、倉儲需求增長及新經濟發展11。商廈市場錄得528宗成交,市場份額24.5%,同樣錄得20%的按年增長4。舖位市場相對疲弱,成交468宗,市場份額21.8%,按年僅增長6%410。
市場推動因素分析
2025年工商舖市場復甦主要受多項利好因素推動113。政府政策支持發揮關鍵作用,包括將400萬元或以下物業印花稅減至100元,有效刺激細價物業成交3。利率下行週期預期降低買家借貸成本,提升市場流動性113。
深圳恢復「一簽多行」政策為零售及餐飲舖位市道帶來正面影響9610。新股首次公開發行活動增加及港股表現改善,為商廈市場注入動力11。工業轉型及新經濟發展需求持續推動工廈市場表現11。
投資回報率分析
不同類型物業的投資回報率呈現差異化表現,工廈投資回報率最具吸引力11。工廈平均回報率達4.5%,超越部分定期存款利率,成為投資首選11。商廈回報率相對較低,甲級和乙級商廈分別為2.9%和3.4%11。舖位回報率回升至3.4%水平,計及潛在價格升幅後更具吸引力11。
未來市場展望
預期2025年全年工商舖成交量將達3,700宗,按年增長8%611。工廈將繼續領跑市場,預計全年成交2,150宗,按年增長20%11。商廈市場預計錄得900宗成交,按年增長20%,但價格將持續受壓11。舖位市場受惠於「一簽多行」政策,預計成交增長20%至1,150宗11。
市場復甦步伐預期將持續,但地區分化趨勢將更加明顯。工業及新興商業區有望繼續受惠於經濟結構轉型,而傳統核心區則需要重新定位以適應新經濟模式16。整體而言,香港工商舖市場已逐步走出低谷,但全面復甦仍需時間鞏固。
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